案例分享

民事類

本欄將針對實務常見之重要爭議，與您分享!!

最高法院48台上字第1457號判例及73年度第5次民庭決議之闡釋適用

2012-07-26

最高法院100年度台上字第2103號民事判決要旨

土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，修正後民法第四百二十五條之一定有明文，而在上開條文修正前，本院四十八年台上字第一四五七號判例及七十三年度第五次民事庭會議決議亦闡釋「土地及房屋同屬一人」，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷「土地承買人」默許「房屋承買人」有繼續使用該土地之租賃關係存在。該所謂「土地及房屋同屬一人」，固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內；該所謂「房屋承買人」，並應擴及於未經建物所有權第一次登記之房屋事實上處分權人，且基於同一理由，倘土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋分開或先後出賣者，仍宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。而登記於未辦法人登記之祭祀公業名下土地，實質上屬各派下員公同共有，倘林長慶公業派下員就系爭土地已為分管約定，同意派下員（公同共有人）就分管部分土地興建房屋使用、收益，或該興建之房屋業經公同共有人同意或事後未為反對之表示
者，則於林長慶公業出售系爭土地時，依上說明，該房屋與系爭土地間是否無推定租賃關係之適用？亦有待澄清。