民事類
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不動產買賣契約之催告應如何進行及認定是否有效
2026-01-07
最高法院114年度台上字第1977號民事判決要旨
按系爭契約第12條第1項規定之催告，屬於意思通知之性質，其效力之發生，應類推適用民法關於意思表示之規定。而民法第95條第1項本文規定：「非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力。」所謂達到，僅使相對人已居可了解之地位即為已足，並非須使相對人取得占有，故通知已送達於相對人之居住所或營業所者，即為達到，不必交付相對人本人或其代理人，亦不問相對人之閱讀與否，該通知即可發生為意思表示之效力。系爭契約第13條第5項明定：「甲（即被上訴人）乙（即上訴人）雙方相互間所為之洽商，徵詢或通知辦理事項如以書面通知，應以本契約所載之聯絡地址為通信地址，如發生無法送達或當事人拒收時，概以郵遞日視為送達生效日」，被上訴人於111年9月19日寄送存證信函至上訴人系爭契約所載聯絡地址（即戶籍址），催告上訴人於文到7日內交付系爭房地過戶所需文件予承辦之地政士，由謝0宗於同年月20日簽收，為兩造所不爭執，依上說明，無論謝0宗是否為上訴人之同居人或受僱人，亦不問上訴人是否已閱讀該催告函，該函送達時即已發生催告效力。原審本其認事、採證及解釋契約、適用法律之職權行使，綜合相關證據資料，合法認定上訴人於簽訂系爭契約時應有同意被上訴人以系爭票據給付系爭簽約金，被上訴人交付系爭票據予地政士保管後已完成給付簽約金之義務，無給付遲延情事，上訴人對之無違約金債權可資抵銷。上訴人於系爭簽約金全數匯入履保專戶後，未依約交付過戶資料，經被上訴人於111年9月19日發函定期催告後仍不履行，被上訴人依系爭契約第12條第1項約定解除契約，自屬合法，其得依民法第259條第2款、系爭契約第12條第3項約定請求上訴人返還系爭簽約金及給付違約金計900萬元本息，而為上訴人敗訴之判決，經核於法洵無違誤。原審認定被上訴人111年9月19日催告函發生效力，理由雖有未盡，結論並無二致。
