民事類
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確認優先購買權存在
2025-10-24
最高法院114台上字第1472號民事判決要旨
按區分所有權人除單獨所有區分所有建築物之專有部分外，併就其附屬之共有部分及所在基地有共有權，三者彼此密切攸關，民法第799條第5項所定：專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔，即係該三項權利處分一體化之規範，以維持區分所有權人間法律關係安定，確保區分所有建築物之存續，俾區分所有建築物發揮其社會功能，促進公共利益。又民法物權編98年修正施行前，專有部分與其所屬之共有部分、基地，已分屬不同一人者，其處分固不受上開法文之限制，惟為使專有部分與基地之所有權人趨向一致，民法物權編施行法第8條之5第3項至第7項規定，乃規範基地出賣時，基地應有部分不足或欠缺之區分所有權人，暨專有部分出賣時，基地所有權人無專有部分者，各有優先承買權。而受讓未經保存登記區分所有建築物之事實上處分權人，雖無從依移轉登記取得建物所有權，但其利用建物之權能與所有權人無異，則於受讓該等建物之事實上處分權人與基地所有權人不一致之情形，為促進其權利處分一體化，即同有類推適用前開優先承買權規範之必要，由該建物之事實上處分權人行使優先承買權。本件兩造不爭執系爭建物為坐落系爭土地上之區分所有建築物，偉0公司就系爭建物已無事實上處分權，原審據此認定偉0公司於系爭執行事件就系爭土地拍賣時，無優先承買權，因而為上訴人敗訴之判決，經核於法並無違誤。
