行政法類
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違反建築法裁罰對象除行為人外，是否可以再對建物所有權人裁罰?
2025-10-22
最高行政法院113年度上字第117號行政法院判決要旨
(一)建築法第73條第2項、第4項規定：「(第2項)建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第9條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。……(第4項)第2項建築物之使用類組、變更使用之條件及程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。」第91條第1項第1款規定:「有左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：一、違反第73條第2項規定，未經核准變更使用擅自使用建築物者。」
(二)依前述建築法第91條第1項第1款規定，對於違反同法第73條第2項規定擅自變更使用建築物者，其處罰對象為建築物之所有權人或使用人。而建築主管機關究應對建築物所有權人抑或使用人處罰，則應就其查獲建築物違規使用之實際情況，於符合建築法之立法目的為必要裁量，並非容許建築主管機關恣意選擇處罰之對象，擇一處罰，或兩者皆予處罰。而行政罰係以處罰行為人為原則，處罰行為人以外之人乃屬例外，故建築主管機關如對行為人處罰，已足達成行政目的時，即不得對建築物所有權人處罰，有本院95年度1月份庭長法官聯席會議決議可參。是以，建築主管機關對於查獲建築物違規使用者，固不得恣意選擇處罰之對象，惟倘對行為人處罰而無法達成為實施建築管理，以維護公共安全之行政目的時，自得對建築物所有權人處罰。
(三)經查，系爭建物為含被上訴人在內之18人所共有，經核准用途得作為店鋪、餐廳使用，屬建築物變更使用辦法第2條第1項所定義之B-3類組，前於111年3月8日經商業處現場稽查，查得名為「相合軒」之商家設有7間包廂，其內均有視聽歌唱設備，稽查時包廂內有消費者在唱歌，將系爭建物違法作為B-1類組使用，而未依核定之使用類組使用，上訴人旋以「相合軒」負責人張君違反建築法第73條第2項為由，對其裁處罰鍰12萬元，並副知含被上訴人在內之系爭建物所有權人，請其等善盡建築物合法使用及管理維護之責。嗣商業處復於111年8月16日進行稽查，發現系爭建物仍為「相合軒」作為視聽歌唱業使用，上訴人遂以原處分對系爭建物含被上訴人在內之18名共有人裁處罰鍰24萬元等情，為原審依法確認之事實，核與卷內證據相符，自得為本件判決之基礎。
(四)原判決撤銷訴願決定及原處分，固非無見。惟查，依建築法第91條第1項規定，對於違反同法第73條第2項規定者，建築物所有權人及使用人均負有改善或補辦手續之責，否則應受處罰。系爭建物既經查獲張君經營「相合軒」，而有違反建築法第73條第2項規定情事，經上訴人以第1次裁處書處張君12萬元罰鍰，並限於文到次日起30日內停止違規使用並依原核准用途使用或補辦妥變更使用執照手續，同函並副知含被上訴人在內之系爭建物所有權人，請其等善盡建築物合法使用及管理維護之責。惟經商業處於111年8月16日再度派員至系爭建物訪視，仍為「相合軒」違規使用中而未完成改善，據此以觀，上訴人已就其查獲系爭建物違規使用之實際情況，於對行為人處罰後，仍無法達成為實施建築管理，以維護公共安全之行政目的，始對含被上訴人在內之系爭建物所有權人，以未善盡監督管理之責為由，作成原處分裁處罰鍰及限期改善，揆諸上開規定及說明，於法並無不合。又建築法第73條第2項、第91條第1項第1款明定建築物所有權人或使用人之公法上義務，而不僅限於使用人，其目的亦在課所有權人有維護其所有之建築物依核定之使用類組合法使用之責，如有變更使用類組者，所有權人應負有申請變更使用執照之義務，以期減少公共安全之災害。此等關於建築物所有權人之公法上義務，自不因所有權人間另有分管之協議而可主張應予免除。本件上訴人對使用人張君為裁罰時，已通知含被上訴人在內之系爭建物所有權人，請其善盡建築物合法使用及管理維護之責，嗣經查得系爭建物違規使用情形仍未改正，則被上訴人對此違規事實自難謂無過失，上訴人以原處分對含被上訴人在內之系爭建物所有權人為裁罰及限期改善，即無違誤。原判決採認被上訴人主張，以系爭建物事實上為各共有人分管狀態，被上訴人既未參與「相合軒」的營業行為，對於該違規使用亦無任何管理控制的能力，認原處分有恣意選擇裁罰對象之違法等情，而將原處分撤銷，即有適用法規不當之違誤。
