民事類
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民法第425條之1第1項之構成要件及誠信原則
2025-10-15
最高法院114年度台上字第737號民事判決要旨
㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項前段定有明文。是當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係之本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認土地使用權不因嗣後基礎原因之變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。該所謂「土地及房屋同屬一人」除「土地及房屋同屬相同之共有人」情形外，尚包括「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內。查上訴人於61年間經423土地共有人全體即姚0等6人同意後出資興建B建物，並於65年7月22日以買賣為原因取得423土地應有部分，被上訴人則於110年9月間以買賣為原因登記為423土地共有人，為原審確定之事實。似見上訴人除為423土地上之B建物所有人外，亦為423土地之共有人。依上說明，能否謂B建物所有人即上訴人就423土地無租賃關係，即非無疑。原審未察，遽以上訴人非424土地之共有人，其係基於使用借貸關係占用423土地，且非讓與423土地應有部分予被上訴人之人，遂認上訴人就B建物占用423土地部分，無民法第425條之1第1項規定適用之餘地，自有未合。
㈡又按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法；民法第148條定有明文。而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。查B建物為上訴人於61年間經423土地全體共有人同意後所興建，已為原審所是認；而B建物占用423土地面積為2817.53平方公尺、占用424土地面積為25.20平方公尺，424土地面積為1161平方公尺等情，有附圖及424土地登記謄本可稽。上訴人並辯稱：B建物面積甚大，自建造至今已使用系爭土地近50年，被上訴人於110年9月28日因買賣登記取得系爭土地應有部分後，隨即於同年10月27日訴請伊拆屋還地，其行使權利已違反誠信原則等語。則倘B建物非屬無權占用423土地，以該建物絕大面積均坐落於經同意使用之423土地，僅極小部分（約百分之2）占用424土地，並坐落系爭土地近50年之久，則被上訴人訴請拆除B建物所占用424土地之主要目的為何？被上訴人因該拆除所能取得之利益為何？及B建物該部分之拆除是否影響其整體結構安全，將致上訴人受較大之損失？攸關被上訴人得否請求上訴人拆除B建物所占用424土地之地上物並返還所占用土地之認定，核屬上訴人重要之防禦方法，自應究明。
