民事類
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解除契約請求返還買賣價金事件中何謂通常效用而須負瑕疵擔保責任
2025-10-11
最高法院114年度台上字第1342號民事判決要旨
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，為民法第354條第1項本文所明定。所謂通常效用，係該物在一般交易觀念上所應有之效用；契約預定效用，則為該物在一般交易觀念上未必有此效用，但當事人特以契約預定其有此效用。又取捨證據、認定事實固屬事實審法院之職權，惟法院為判決時，應斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以判斷事實之真偽，且須合於論理、經驗及證據法則，否則其事實之認定，即屬違背法令。
㈡查系爭土地於100年間分割自同段000地號土地，000地號土地於88年間由田地目變更為建地目，系爭土地曾經核准設立經營加油站，現已廢止經營並拆除加油站設施，尚留有加油站辦公室即系爭房屋未拆除，被上訴人與林0雄於110年3月25日簽立系爭買賣契約，由被上訴人以3,738萬9,000元向林0雄購買系爭房地，為原審認定之事實。而系爭土地位於嘉義市都市計劃農業區，地目為建，有卷附核發日110年3月15日之嘉義市政府書函、嘉義市土地地籍整理清冊可稽，均為被上訴人之仲介莊0家申請取得，依其記載觀之，系爭土地之通常效用為何？被上訴人於簽約前是否不能知悉系爭土地之性質？其次，系爭買賣契約之標的物尚包含系爭房屋，其主要用途為營業室、值班室、起居室、小包裝油品室，有該契約附件之建物測量成果圖足憑，能否謂系爭土地不能建築合法建物？又遍觀系爭買賣契約內容，並無支言片語記載系爭土地可供作建築何目的之建築物使用，且無系爭土地可供作興建一般住宅房屋使用或林春雄有是項擔保之約定。則系爭買賣契約之預定效用為何？亦有未明。再稽諸110年3月25日簽約時錄音譯文，林0嫺（簽約時在場之林0雄女兒）曾詢問被上訴人：「你說你們那邊要做賣場，是要做怎麼樣的賣場？」、「你們那邊要做賣場的那裡，有嗎？」被上訴人回答：「不是啦」、「那個時候……就一間貿易的，要做那個……總部的用途，要用在我們這邊。」林0嫺續詢問：「喔……算是那個發貨中心嗎？」被上訴人答稱：「算是在○○○路，嘿，我在○○○路這裡有。」、「整個都蓋起來的時候，那間（指系爭房屋）就要弄掉啦。」林0雄則表示：「這樣喔」、「如果沒有礙到就不要拆，那個很堅固啦。」等語，似見被上訴人購買系爭土地，拆除系爭房屋，要興建貿易商總部之發貨中心。果爾，林0雄是否得認知被上訴人係為興建一般住宅房屋而出價買受系爭土地，其並為此而為擔保？此外，系爭土地既曾經核准設立經營加油站，並在其上建築系爭房屋作為加油站辦公室使用，被上訴人是否不能申請核准在系爭土地上興建供囤放物資之倉庫、賣場或發貨中心使用？能否謂建築合法建物，僅限於供居住使用之一般住宅房屋，而不及於其他？上開各節，攸關系爭土地是否有減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，被上訴人得否據以解除契約之判斷，有待進一步釐清。原審未詳查細究，徒以前揭理由，逕認系爭土地現無法建築一般房屋使用，不具有系爭買賣契約應有之價值、效用或品質，而有重大瑕疵，被上訴人得據以解除契約，所為上訴人不利之判決，自有可議。
㈢原審認定系爭買賣契約有物之瑕疵，被上訴人得解除契約，既屬可議，則其以林0雄於解除契約後，對被上訴人負有回復原狀之義務為由，判命上訴人於繼承林0雄之遺產範圍內，同意被上訴人依系爭約定向第一建經公司領取履保專戶內價金本息，亦難維持。
