民事類
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公寓大廈條例施行前已取得建照之分管及法定空地之使用
2025-06-23
最高法院114年度台上字第551號民事判決要旨
㈠按公寓大廈如係於管理條例84年6月28日公布施行前已取得建造執照者，其共用部分依該條例第55條第2項規定，不受第7條各款不得為約定專用部分之限制。惟參照同條例第9條、第15條第1項規定，該約定專用者，仍應依使用執照所載用途及約定方法為之，不得擅自變更，且不得違反該條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。倘有違反，管理負責人或管委會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。故此類公寓大廈共用部分之法定空地，經分管協議由特定區權人專用，該特定區權人未依使用執照所載用途、約定方法或違反法令限制，固得請求其除去該違約或違法使用之結果，但在分管協議終止前，該特定區權人仍有使用之權利，管理負責人或管委會尚不得請求返還該法定空地。
㈡查○○大廈係於管理條例84年6月28日公布施行前取得建造執照之公寓大廈，系爭土地為該大廈之法定空地，其中A土地為法定汽車停車位，得由區權人成立分管契約約定專用，為原審所認定。觀諸卷附使用執照、建物謄本，仁0大廈於71年8月取得使用執照，王0英於72年5月即因買賣為由，同年7月登記為55號1樓房屋所有人，依上訴人陳述：建商向王0英表明A土地停車位給1樓住戶停車使用，因王0英無車，故搭蓋鐵皮建物，出租他人經營餐飲業等情；與系爭買賣契約記載「平台外推」（即系爭地上物）為可使用部分，另補貼管委會1萬元；及證人高0智證稱該約定係延續王0英與管委會約定之使用方式，暨系爭地上物係83年12月31日前既存之違建；加以上訴人自102年間買入55號1樓房屋與系爭地上物後繼續繳納1萬元與被上訴人，亦將系爭地上物出租他人作為餐飲業使用迄今等各情。似見王0英於○○大廈興建完成旋即買受55號1樓房屋，嗣搭建系爭地上物使用經年，直至102年間一併出售予上訴人，由王0英、上訴人先後持續出租他人經營餐飲業而為排他的使用收益迄今，期間長逾數十年，其等並按月繳納1萬元與管委會。似此情況，能否謂非屬其他區權人或其繼受人知悉或可得知悉，仍予容忍未加干涉，歷有年所之情，上訴人一再抗辯：王0英與A棟全體區權人就系爭地上物有默示分管協議，並由其承受等語，是否毫無足採？尚非無疑。關涉上訴人是否基於分管契約有權占有，被上訴人得否請求返還系爭土地，應予查明。原審未詳予推求，遽認王0英未與區權人成立分管契約，而為不利上訴人此部分之判決，自有可議。倘若有分管契約存在，而系爭地上物為既存違建，占用之系爭土地為法定空地，其中A土地並設置為法定汽車停車位，兩造亦不爭執。究竟該違建有無違反使用執照所載用途、分管約定或管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令等法令之限制？此攸關被上訴人得否請求上訴人拆除系爭地上物之判斷，亦應釐清，此部分事實不明，本院無從為法律上判斷，應併予廢棄發回。
