民事類
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分管約定於公寓大廈管理條例施行前之屋頂平台增建物之相關認定
2025-06-23
最高法院112年度台上字第2301號民事判決要旨
按共有人訂立分管之特約後，將其應有部分讓與第三人，如其分管之事實為第三人明知或可得而知，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力。查系爭公寓係於77年間建造完成，1至5樓之所有權人依序為詹0常、徐0英、李0忠、李0男及被上訴人，為原審所是認。兩造各於原審引用原審調閱自78年起至84年間止之空照圖，顯示系爭公寓與隔鄰有陰影處，似因系爭公寓於平台有建物，高於隔鄰所造成，被上訴人亦陳明平台屢有變化。依上訴人所提卷附系爭公寓照片，比對使用執照竣工時所附照片，水塔建於增建物之上，僅於今日增建物擴大，併前方搭有遮雨棚。而劉0庭之女兒於72年出生，曾於平台擴建建物時留影，系爭增建物顯不可能於85年之後建造。又詹0常、徐0英分別於84年5月15日、89年12月22日購買取得1、2樓。5樓原所有權人為劉0庭，嗣於99年間遭強制執行拍賣，輾轉由被上訴人取得所有權，李0男則因行使優先購買權及受贈自李0忠，取得系爭增建物之事實上處分權，系爭增建物自系爭公寓之外觀即得明顯見之，被上訴人不可能視而未見。上訴人於原審提出111年5月18日獲1至4樓所有權人同意由上訴人占有頂樓平台之同意書，綜據上情，是否不能認已獲得系爭公寓區權人同意，已滋疑義。再者，上訴人於事實審一再請求訊問詹0常、李0龍，主張系爭公寓原為家族所有，於系爭公寓建造完成後，隨即增建系爭增建物，5樓原為李0男之兄弟李0龍所有，李0龍亦曾參與合建系爭公寓過程，1、2樓陸續出售予詹0常、徐0珠夫妻，已逾30年，至少得認已有默示分管之合意等語，既攸關該增建物是否於公寓大廈管理條例施行前已存在，合乎該條例第7條規定，得認有分管協議，而有同條例第55條第2項（即84年管理條例第43條第2項）之適用，乃原審予以恝置不論，自有判決理由不備，並違反證據法則之違法。又原審認定上訴人占用之部分為A、B、C合計100平方公尺，而拍賣公告記載5層頂增建物面積為70.22平方公尺，觀諸一審之勘驗筆錄，南側以遮雨棚滴水線為界、東南角落以鐵窗外緣為界，其餘均以外牆為界，兩造於一審言詞辯論時亦陳明係因遮雨棚之緣故，是相差近30平方公尺乃遮雨棚，非關主體建物。似不致妨礙住戶火災避難、設置水電錶及蓄水塔等用途，果爾，興建系爭增建物應無違反屋頂平台性質、構造及使用目的。乃原審未遑詳予調查審認，逕以上揭理由，為上訴人不利之認定，自不免速斷。
