民事類
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區分所有權人對社區委員會就屋頂平台訴請排除侵害是否有理?
2025-05-27
最高法院114年度台上字第491號民事判決要旨
㈠鑒於公寓大廈住戶集居區分所有建築物，彼此關係緊密，於物之利用及日常生活易有利益衝突之糾紛，公寓條例乃於第二章、第三章分別明訂住戶之權利義務事項、管理組織，包括建物外觀、結構之變更限制，專有、共用部分之用益方法，及管理、維護、修繕費用負擔標準等原則性規定，並採團體法理，由全體區權人組成之會議，就公寓大廈非關公共安全或災害防止之重建採一致決、其他事項採多數決之方式，議決規約或議案，以為住戶共同遵守之規範；且因多數決容有忽視少數權益之虞，更於該條例第33條就影響特定區權人之權益事項，規定以該區權人之同意為決議生效之要件，以資保障。
㈡公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區權人同意；區權人會議未經各該樓層區權人同意，其所為決議不生效力，此觀公寓條例第33條第2款規定即明。揆其立法旨意，乃區權人會議經由多數決作成之決議，於客觀上僅對於少數區權人之建物安全、居住安適造成相當程度影響時，限制該多數決需獲受影響區權人之同意，而以「公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備」為例示，並以「其他類似之行為」為概括範圍。基此，該其他類似之行為，應綜合公寓大廈建築物與基地之一體性，住戶之團體關係、生活共同個體之自由拘束、居住安全舒適之維護、平等公平之權益相當、參與制定規約或作成決議之程序保障等觀點，及符合誠信原則、避免權利濫用為衡酌判斷。
㈢房屋為被上訴人所有，凱0社區區權人會議未獲其同意，即於房屋後方之共有基地，興建系爭建物，顯然影響房屋後門進出及通風、採光等事實，為原審所認定。則依上開規定及說明意旨，凱0社區區權人所為興建系爭建物之決議，即不生效力。被上訴人本於所有權排除妨害請求權，請求拆除系爭建物，騰空返還占用之土地予共有人全體，為有理由。原審廢棄第一審就上開部分所為被上訴人敗訴之判決，改判如其先位聲明，理由雖未盡妥，但結果並無二致，仍應予維持。
