行政法類
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預售屋買賣定型化契約違反平均地權條例之行政裁罰與司法審查
2024-12-10
最高行政法院112年度上字第413號行政判決要旨
㈠平均地權條例第81條之2第5項規定：「銷售預售屋者，使用之契約不符合中央主管機關公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，由直轄市、縣（市）主管機關按戶（棟）處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰。」其增訂理由略以：「考量銷售預售屋者使用不符合中央主管機關公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，對消費者權益影響重大，且易滋生交易糾紛，爰於第5項規定逕行處罰之罰則。」而內政部依平均地權條例第47條第5項、第47條之3第3項及不動產經紀業管理條例第24條之1第5項規定授權訂定申報登錄及銷售資訊備查辦法第7條第7項規定：「銷售預售屋者，使用之契約不符合中央主管機關公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，直轄市、縣（市）主管機關應依平均地權條例第81條之2第5項規定處罰；其已簽約者，按每份契約所載戶（棟）數處罰。」消費者保護法第17條第1項規定：「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。」內政部依上開授權規定，以109年12月25日台內地字第1090147669號公告修正「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，並自110年1月1日生效。由以上規定可知，銷售預售屋者所使用之契約，不符合內政部公告之「應記載及不得記載事項」，直轄市或縣（市）主管機關應按戶（棟）、已簽約者按每份契約所載戶（棟）處6萬元以上30萬元以下罰鍰。
㈡消費者保護法第56條之1規定：「企業經營者使用定型化契約，違反中央主管機關依第17條第1項公告之應記載或不得記載事項者，除法律另有處罰規定外，經主管機關令其限期改正而屆期不改正者，處新臺幣3萬元以上30萬元以下罰鍰；經再次令其限期改正而屆期不改正者，處新臺幣5萬元以上50萬元以下罰鍰，並得按次處罰。」準此，倘其他法律另有處罰規定者，即應優先於消費者保護法前揭規定而適用。上開平均地權條例第81條之2第5項規定應屬消費者保護法第56條之1所定「法律另有處罰規定」之情形，故應優先於消費者保護法第56條之1而適用。
㈢行為時即110年9月29日訂定「花蓮縣政府處理平均地權條例第81條之2規定統一裁罰基準」第2點裁罰基準表項次8規定：「違規構成要件（平均地權條例）：銷售預售屋者，使用之契約不符合中央主管機關公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項。……裁罰額度範圍（新臺幣：元）：一、違反本項規定者，按其自該次違規之日起，往前回溯3年內就銷售同一預售屋建案使用之買賣定型化契約，違反同一規定受裁罰之次數處罰如下，並按該次裁罰金額乘以預售屋買賣契約書所載戶（棟）數計算：㈠第1次處罰鍰6萬元。㈡第2次處罰鍰12萬元。……二、前點戶（棟）數之計算，係指同一建案依預售屋買賣契約書實際所載建物交易棟別、樓別或戶別等，其專有部分數量計算。」該裁罰基準表係被上訴人基於地方主管機關地位，所訂定之裁罰基準，對於違反平均地權條例第81條之2規定，斟酌違規事件之種類、違規次數等不同情節所訂定行使裁量權之裁罰標準，並未牴觸平均地權條例第81條之2或行政罰法第18條第1項之規定，亦未逾越法律授權裁量之目的及範圍，自得適用。
㈣經查，被上訴人於110年9月16日至上訴人銷售系爭建案現場辦理預售屋聯合稽查，上訴人除於現場提供空白契約書外，又於同年月22日補附4份已簽訂之房屋暨土地預定買賣契約書，經被上訴人查核發現上開契約書有諸多條款不符內政部公告「應記載及不得記載事項」，涉違平均地權條例第81條之2第5項規定，遂函請上訴人陳述意見並提供110年7月1日以後簽訂之所有買賣契約書；上訴人函附系爭買賣契約，並說明已將不符合「應記載及不得記載事項」之契約條款修正，惟經被上訴人審認上訴人簽訂系爭買賣契約共計9戶違反規定，屬第1次違規，爰依平均地權條例第81條之2第5項及裁罰基準表項次8規定，以原處分按戶處6萬元罰鍰共54萬元等情，為原審依法確定之事實，經核與卷內證據相符。
