民事類
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房屋仲介關於買賣標的有無課徵奢侈稅乙節應告知消費者
2024-11-15
最高法院110年度台上字第717號民事判決要旨
按受任人處理委任事務，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之，為民法第535 條所明定。所謂盡善良管理人之注意，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人所具有之注意。而房地仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，此所以一般消費者願委由仲介業者處理買賣事宜之原因。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之酬金，即應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，始能就其所知，依民法第567條第1項之規定，據實報告於當事人。瑞0公司與上訴人簽訂系爭委託契約，於上訴人向瑞0公司履行輔助人劉0平諮詢其出售系爭房地是否免徵奢侈稅時，此關涉房屋交易所生事項，為瑞0公司、劉0平所具專業，自有提供奢侈稅相關規定之義務，劉0平並據上訴人所提供其與配偶僅有1戶系爭房地，且辦竣戶籍登記，系爭房屋為自用，判斷如符合自用，可免徵奢侈稅，為原審認定之事實。果爾，稽諸系爭委託契約簽訂時之修正前奢侈稅條例第5條第1項第1款規定免徵奢侈稅之要件，除上訴人夫妻僅1戶不動產、辦竣戶籍登記外，尚須系爭房屋於持有期間無供營業使用或出租，似見劉0平於上訴人諮詢系爭房地是否免徵奢侈稅時，並未告知免徵規定之全部條件，酌以上訴人確以系爭房屋為采0公司之登記地址，亦為原審所是認。上訴人已於原審一再主張：倘劉0平告知該不動產不能為營業使用，伊必會有所反應，當無可能甘冒上百萬元重稅負擔仍默默決意出售等語，是否毫無可採，已非無疑。而奢侈稅既涉及系爭房地之買賣，且瑞0公司、劉0平較諸一般人具有專業知識，則其於上訴人諮詢是否免徵奢侈稅時，未告知免徵奢侈稅包括持有期間無供營業使用或出租之全部條件，是否已善盡預見上訴人恐遭徵奢侈稅危險及調查之義務？就上訴人未諮詢或未告知之事項，劉凱平是否即無主動告知免徵奢侈稅全部條件之義務？倘劉0平未主動告知免徵奢侈稅全部條件，是否非一般不動產仲介具相當知識經驗之人所能盡之注意？非無研求餘地。乃原審就此未遑詳加審究，遽以劉0平就上訴人所提供事實告知出售系爭房地免徵奢侈稅，無主動提醒、調查義務，而為不利上訴人之判斷，非無可議。
【案經發回臺灣高等法院作成110年度上更二字第157號民事判決，而為有利於消費者之認定。】
