民事類
本欄將針對實務常見之重要爭議，與您分享!!
土地法第104條承租人優先購買權其行使與買賣契約同一條件
2024-10-23
最高法院112年度台上字第2045號民事判決要旨
本院判斷：
㈠基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，此觀土地法第104條第1項規定自明。所謂依同樣條件優先購買，即指在買賣條件（如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等）均相同之情形，承租人得要求優先成為基地之買受人。易言之，於承租人得行使優先購買權之範圍，對基地之出賣人而言，僅買賣契約之相對人（買受人）變更為承租人，其餘因該契約範圍所生之權利義務關係，與原買受人成立之買賣契約相同。至買賣契約內容之履行，則屬別一問題。
㈡附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力，民法第99條第1項定有明文。該所謂停止條件，係當事人以將來客觀上不確定事實之成就，決定法律行為效力發生之一種附款。苟當事人非以法律行為效力繫於將來不確定之事實，而僅以其履行繫於不確定事實之到來者，則非停止條件。
㈢原審既認定：上訴人因起造而原始取得結構體，該結構體屬民法第425條之1所定之房屋；上訴人係系爭土地之原所有人，對因拍賣繼受取得該土地所有權之袁o2人，就結構體成立租賃關係；袁o2人將系爭土地出賣予何o明5人，依土地法第104條第1項規定，上訴人得行使承租人之優先購買權，且按私契之同樣條件與袁o2人補訂買賣契約；袁o2人與何o明5人、戴o玲2人與黃o功、何o明5人與合o公司間，就系爭土地之應有部分，各有移轉登記行為等情。倘若無誤，則該私契效力之發生，是否繫於將來不確定之事實（大o公司任起造人或建照核發），抑該不確定事實僅涉及私契之履行？私契如未生效，被上訴人間就系爭土地之應有部分，焉有數次移轉登記行為？攸關上訴人行使優先承買權之認定，自應予判斷。原審未察，逕以私契第2條約定內容，即謂上訴人不得行使優先購買權，除適用上開規定及說明意旨不當外，並違背論理法則。
