民事類
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土地所有人同意他人通行其土地之約定於土地受讓人有無拘束力?
2024-10-11
最高法院110年度台上字第1714號民事判決要旨
按債權契約具相對性，除法律另有規定或其他特別情形外，固僅對當事人發生效力，惟以使用土地為標的之繼續性債權契約目的，倘在便利社區發展、促進社會經濟或公共利益，且該社區團體成員已長期使用該土地，縱該債權關係未經以登記為公示方法，如第三人於受讓該土地所有權時，明知或可得而知該債權契約存在及土地使用實況，且令其受該拘束無致其財產權受不測損害之虞者，不妨產生「債權物權化 之法律效果，以維法律秩序之安定。查A大樓所在之446地號土地為袋地，邦0公司於86年間興建時，除規劃行經112巷對外聯絡外，並於土地、房屋預定買賣契約與住戶各約定「本土地款包括土地現值、土地增值、公共使用之道路、道路鋪設、整地等及有關開發土地其他費用等總值」、「本社區增設公共設施用地（即278地號土地），歸管理委員會，依第一順位設定抵押，無限期使用，但爾後該土地所發生的一切稅捐（包括將來過戶之增值稅）、什支等費用將歸全體住戶分擔給付。」等語。又被上訴人經法院拍賣取得278地號土地時，該拍賣公告已註明該土地部分為道路等情，為原審所是認。依上開約定，A大樓區分所有權人所支付予邦0公司之土地價款，似包括使用278地號土地之對價，並負擔稅賦及維護之責。又依上訴人所提邦0公司變更登記事項卡、土地登記簿影本、航照圖、現場地圖及照片，278地號土地於82年間，由時為邦0公司實際負責人李0茂以買賣為原因所取得。A大樓興建完成後即設有舖設柏油路面之系爭通道，迄今植有景觀路樹，路況良好，通達○○路，邦0公司除設定第一順位抵押權外，其餘似均已履約，則是否未經邦0公司實際負責人李0茂同意，已非無疑。原審徒以買受人依土地預定買賣契約第1條約定僅係購買A大樓所在基地，逕認上開約定不足以證明278地號土地所有人同意供A大樓使用系爭通道，未免速斷。倘278地號土地原所有人同意A大樓區分所有權人使用通行，又未曾負擔稅賦、維護道路外觀，被上訴人經由法院拍賣取得278 地號土地時，拍賣公告註明系爭土地有部分供道路使用，顯可知土地使用實況，是否不能推知該合意？如該合意對受讓278 地號土地之被上訴人不能生拘束力，有否影響原先契約所欲達成之目的？如對被上訴人發生效力，使其承擔義務，是否令其遭受不測損害，顯失公平？凡此俱與上訴人本件請求是否有據之判斷，所關頗切。原審未遑詳加調查審認，遽以上開理由為上訴人不利之判決，自嫌疏略。
