民事類
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民法第425條之1推定租賃房屋受讓人給付租金應如何起算
2024-09-23
最高法院110年度台上字第3013號民事判決要旨
原審廢棄第一審就上開部分所為上訴人勝訴之判決，改判駁回其在第一審之訴，係以：系爭建物之事實上處分權人原為林0慶公業派下員林0助，占用原屬林0慶公業所有之原397地號土地，林侯0玉、林0興、林0顯、林0捌、林0良、楊林0蓮等6人於99年12月1日經由拍賣程序取得分割前原397地號土地所有權，嗣經移轉為上訴人共有，再於100年3月8日分割為系爭3宗土地，分割後之000地號土地歸顏0卿所有，000-1地號土地歸林侯0玉、林0珍共有，000-2地號土地歸林洪0華所有。林0助於103年2月27日死亡後，由被上訴人繼承而為系爭建物事實上處分權人。上訴人曾訴請被上訴人拆屋還地，經前案判決認定系爭建物就所占用之系爭3宗土地存有系爭推定租賃關係，被上訴人非無權占有系爭3宗土地，駁回上訴人請求確定，兩造間就系爭3宗土地確有民法第425條之1所定推定租賃關係存在等情，為兩造所不爭。按民法第425條之1第1項規定之推定租賃關係，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，此觀民法第425條之1第2項規定自明。請求法院酌定租金之訴，屬形成之訴，僅得自請求酌定之意思表示時起算，不得溯及請求酌定該意思表示前之租金。又請求給付租金之訴，屬給付之訴，為達訴訟經濟目的，出租人固非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴，然出租人必先經法院核定地租數額後，始得請求承租人給付租金。系爭建物與系爭3宗土地存有系爭推定租賃關係，上訴人提起本訴之起訴狀繕本，於107年1月12日始送達最後一位被上訴人林0彬，且上訴人除請求系爭回溯5年期間之租金外，未另聲明請求法院酌定該期間之租金額，則上訴人請求107年1月12日前之系爭回溯5年期間(102年1月13日至107年1月12日)租金，自非法之所許。又被上訴人自承兩造間有系爭推定租賃關係，被上訴人基於系爭推定租賃關係使用承租之土地，非無法律原因，自無類推適用民法第179條規定之餘地；民法第425條之1第2項、民法第876條規定，僅係請求法院核定地租之規定，非得逕依該等規定請求給付地租，上訴人依前開規定請求被上訴人給付系爭回溯5年期間之租金或不當得利，亦屬無據，均應予駁回等詞，為其判斷之基礎。
查上訴人依系爭推定租賃關係，請求被上訴人給付系爭回溯5年期間之租金，本庭評議後，認擬採為裁判基礎之法律見解，即「土地所有人依民法第425條之1第2項規定請求法院定租金數額，一併請求房屋所有人給付核定之租金者，其所得請求給付租金之期間，是否僅限於其請求法院定租金數額之意思表示即起訴狀繕本送達房屋所有人之日起算?」本院先前具相同事實之裁判，有「僅得請求自請求定租額之意思表示到達房屋所有人之日起算之租金」，及「得請求自租賃關係成立時起算之租金」等見解之積極歧異，本庭認應採後說之見解，乃於111年11月3日向本院其他民事庭提出徵詢。徵詢程序完成，受徵詢之各民事庭，均採取與本庭相同法律見解，即土地所有人依民法第425條之1第2項規定請求法院所定租金數額，得請求自「租賃關係成立時」起算之租金，非僅限於其請求法院定租金數額之意思表示到達房屋所有人之日以後之租金。有本院110年度台上徵字第3013號徵詢書(含補充更正)及各民事庭回復書在卷足稽。本件採為裁判基礎之法律見解，既經徵詢程序業經統一，應依該見解就本案逕為終局裁判。按承租人自租賃關係成立時起，即有給付租金之義務，此於民法第425條之1第1項所定推定租賃關係亦然。依該規定，土地及其土地上房屋同屬一人所有，其後因移轉而異其所有人時，即推定於不同之房、地所有人間，成立土地租賃關係，自斯時起，承租人(房屋所有人)即有給付租金予出租人(土地所有人)之義務，僅因兩造間於此推定租賃關係成立時未有意思表示，事後復未能協議定租金數額，始按同法條第2項規定，由法院以判決定之，替代當事人成立契約時應互相一致之意思表示。租賃關係既非於當事人請求核定租金數額時方成立，租金給付義務亦非於斯時始發生，法院判決主文，自得於「推定租賃關係成立後」，當事人聲明之期間範圍內，宣示其租金數額，並命房屋所有人給付該期間之租金，尚不以自起訴狀(載明請求核定租金數額之旨)繕本送達房屋所有人後之期間為限。原審就此持相異見解，認上訴人僅得自請求酌定之意思表示時起算之租金，不得溯及請求酌定該意思表示前之系爭回溯5年期間租金，尚有未合。次查上訴人於原審已表明：「…關於請求給付回溯5年租金的聲明，而該聲明就有寓含核定回溯5年租金的內容」，似見上訴人有請求法院定系爭回溯5年期間租金之真意，原審未進一步闡明，令其補充而為完足之聲明，逕認其未請求核定系爭回溯5年期間之租金，進而為不利上訴人之論斷，並屬可議。
