民事類
本欄將針對實務常見之重要爭議，與您分享!!
區分所有建物建物受讓人相關權利義務及法律關係之認定
2024-09-16
最高法院113年度台上字第1117號民事判決要旨
⒈債權關係原則上僅存於特定人與特定人之間，契約當事人間之約定對於第三人並無任何拘束力，就債權人與第三人契約自由的基本權衝突，債權原則上採取債務不履行的體系（內部保護），而在特定情形下始賦予債權對抗第三人之效力，藉以防禦特定第三人之妨礙（外部保護）。區分所有建物所有人就其專有部分與其他區分所有人間所締結約定共用之契約，係物權關係上就區分所有建物用益之約定，非以發生區分所有建物之物權變動為內容，亦非區分所有建物之物權負擔，應屬債權契約，基此所生之債權既已表徵財產上的經濟利益，即應受憲法第15條財產權所保障。至於就該區分所有建物之受讓人而言，如該約定共用契約得拘束受讓人，即無法就該專有部分共用契約之「締結與否」、「締約對象」及「締約內容」，依其意志自主決定，應屬憲法所保障「私法自治」及「契約自由」範疇。因此專有約定共用契約得否突破債之相對性而拘束該區分所有建物之受讓人，即發生私人間「財產權」與「私法自治」及「契約自由」的基本權衝突。如認債權人得以其債權對抗第三人，某種程度上即發生債權不受第三人受讓取得物權影響而繼續存在之效果，此即學理上所謂「債權物權化」，應係限制人民受基本權保護之私法自治及契約自由，須符合憲法23條規定之「法律保留原則」。
⒉98年7月23日修正施行之民法第799條之1第4項規定：「區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同。」稽其立法意旨係規範區分所有人相互間關於區分所有建築物及其基地之管理、使用等事項，以增進共同利益，確保良好生活環境為目的，故區分所有人及其繼受人就規約所生之權利義務，無論知悉或同意與否，均應受其拘束，方足以維持區分所有人間所形成團體秩序之安定。至區分所有人依其他約定所生之權利義務，其概括繼受人固應承受，但因非由團體運作所生，基於交易安全之保護，特定繼受人僅以明知或可得而知者為限，始受其拘束。則上開增修之規定，經斟酌其立法政策、社會價值及法律體系精神，合於區分所有物之性質，維護債權既有用益現狀，不受物權變動影響，同時平衡兼顧第三人對其物權享有的支配、排他、處分等利益，避免債權原則上欠缺公示外觀，第三人卻因債權具有對抗效力而蒙受不測損害，應係合乎事物本質及公平原則，為價值判斷上本然或應然之理。是於前開規定施行前發生之事實，非不得以之為法理而依民法第1條規定予以適用。
⒊查：中聯公司與系爭社區區分所有建物之買受人間，存有將系爭建物專有部分一部約定為共用之默示合意，且系爭建物登記之主要用途為「防空避難室、機房」，被上訴人亦無供作其他使用，而上訴人於買受系爭建物時，明知系爭建物內設置系爭水電設施，為原審認定之事實。中聯公司與住戶間之約定，雖非規約，然仍屬民法第799條之1第4項後段規定之依其他約定所生之權利義務，足見被上訴人應受保護之債權合法存在。系爭建物登記用途為防空避難室、機房，並設置系爭水電設施，被上訴人亦無供作其他使用，合於原約定使用目的範圍，上訴人經由該公示外觀，明知或可得而知該債權存在，則依民法第799之1第4項後段之法理，上訴人應受該約定之拘束，被上訴人之債權即應優先受保護，具有對抗上訴人之效力，因而該債權既有利益狀態不受影響。準此，上訴人（第三人）對被上訴人（債權人）行使不當得利返還請求權或侵權行為損害賠償請求權，該債權對抗上訴人的結果，即是被上訴人有法律上之原因而受利益，或其行為不具備違法性，均不負返還或賠償責任。原審就本訴部分為上訴人敗訴之判決，理由雖略有不同，但結論並無二致，仍應予維持。
