民事類
本欄將針對實務常見之重要爭議，與您分享!!
建物區分所有建築物之專有共有部分不受地政機關所為登記之拘束
2024-02-15
最高法院109年度台上字第1528號民事判決要旨
按建物測量辦法，僅係就建築物登記面積為測繪，就建物所有權之歸屬，尤其共有、共用及專有之歸屬，仍應依建築物之特性，依民法、管理條例等相關法令判斷之。而區分所有建築物之專有部分，係指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者；共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物，固於98年1月23日修正民法第799條第2項時始明定，然揆其立法理由揭櫫：「區分所有權客體之專有部分，除須具有使用之獨立性外，並以具有構造上之獨立性為必要，爰就此予以明定，以符物權客體獨立性之原則」等語，足見區分所有建築物專有部分之認定，原雖無規定，惟以具備構造及使用上之獨立性為其事物之本質，須符合物權客體獨立性原則，至斯時始將要件及定義予以明文化。倘未具備物權客體獨立性要件，不得獨立為所有權之客體，縱辦理區分所有權之專有登記，仍不因而認為係專有部分。是有關區分所有建築物之專有部分及共有部分之（私權）爭議，法院有調查審認之職權，不受地政機關所為專有、共有部分登記之拘束。
依系爭大廈之使用執照記載，該大廈為地下2 層、地上12層之3 棟建築物，於71年11月26日建竣，並領得使用執照。系爭房屋位於3樓，房屋外之系爭外牆登記為上訴人區分所有房屋之專有面積內，為原審認定之事實。惟公寓大廈之外牆，不論是否為承重牆壁或所在位置，有其連續及不許分割之一體性，否則無足以包覆及維護建築物之安全及外觀之完整，屬建築物之基本必要構造。以系爭外牆與系爭大廈之其他位置之外牆具有一體性，無從明確劃分其獨立使用範圍之情形，能否謂系爭外牆具有構造及使用上之獨立性，得為獨立區分所有權之客體？自滋疑義。原審未遑詳予推研，逕以系爭外牆登記為上訴人專有，非屬承重牆，單獨供系爭房屋使用，即謂具有結構及使用上之獨立性，進而謂系爭規約條款（外牆屬該專有部分之所有權人所有）僅係重申上訴人專有之事實，於法已有未合。
