民事類
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地下室停車位之分管與公寓大廈管理之認定
2023-03-04
最高法院105年度台上字第1443號民事判決要旨
按公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布，同年月30日施行，該條例施行之前，公寓大廈之建商與各承購戶，就屬地下室作為防空避難室兼停車場之管理範圍，訂有分管之約定，應解為該公寓大廈之共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束。查原審依卷附之建物登記謄本、地下一樓平面圖，認定系爭社區停車位所在之○○○○建號屬全體區分所有權人所共有；復依卷附之房地預定買賣契約書之約定，以房地承購戶如欲使用停車位，須另與建商威固公司簽訂車位買賣契約書，給付車位價金，並於契約中約定可使用特定之停車位編號等情，認定建商威固公司與各區分所有建物買受人於訂立房地買賣契約及車位買賣契約書時，已約明買受停車位者之使用位置，而未買受停車位之區分所有權人亦知其不得使用已被劃定為停車位之空間，即已同意由買受停車位之區分所有權人取得停車位之專用權，與買受系爭停車位之區分所有權人成立共有物分管契約，所為上開認定無違證據法則與論理法則。
又按公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，關於公寓大廈共用部分，所約定專用有違法令使用限制之規定者，依同條例第55條第2項規定，並不受第7條不得為約定之限制。查系爭社區之建物於80年10月間取得建照執照，係屬公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，關於系爭停車位之專用約定，原審認無公寓大廈管理條例第7條不得為約定專用部分之限制，並無不當。
又系爭停車位中，雖非全部由建商威固公司依建築法規劃所設置，而有建築法第73條第2項規定之變更使用建築物之情形，僅係主管建築機關就違規設置停車位部分，得依同法第91條第1項第1款規定，對於建築物所有權人、使用人為科處罰鍰、限期改善等行政處分而已，不得謂系爭社區之區分所有權人間就地下一樓防空避難室兼停車場之約定專用，係違背強制或禁止規定及背於公共秩序，而有民法第71條、第72條規定之無效情事。
