民事類
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律師:土地法第104條優先購買權之要件與行使
2022-06-18
最高法院106年度台上字第36號民事判決要旨
按土地法第104條第1項前段規定基地出賣時，基地承租人有依同樣條件優先購買之權，係指承租人於基地所有權人出賣基地時，有依與受讓基地之第三人同樣條件購買該基地之意。所謂「依同樣條件優先購買」，乃指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，承租人得要求優先成為基地之買受人。易言之，在承租人行使優先購買權時，對基地之出賣人而言，僅買賣契約之相對人即買受人變更為承租人而已，其餘因基地買賣契約所生之相關法律關係、所得行使與負擔之權利及義務，要與原與第三人成立買賣契約所生者並無任何不同。故基地承租人行使優先購買權時，應接受出租人與他人所訂原買賣契約之包含標的、價金等一切條件，不得部分不接受或予以變更。如優先購買權人未能以同樣條件購買，自難謂已合法行使優先購買權。查神明會大會決議：十六筆土地須與畸零地整併及清理整合地上占用戶完成後，始具有開發價值，故系爭買賣契約條件及價金包括系爭買賣標的、委任將0公司履行上開整合及清理費用、相關合建糾紛損害賠償等相關稅費；系爭買賣契約乃約定系爭買賣標的總價為十三億九千五百萬元、買賣標的為十六筆土地及一七八建號建物、畸零地等，神明會應負責十六筆土地及地上物之整合及清理第三人占有或所有之地上物、所涉合建糾紛之和調解及損害賠償之處理、取得羅有土地及其地上物或合建、原都市更新程序之撤回、撤銷、一七八建號建物所有權移轉及清理點交、終止地上物之不定期租賃關係，訴請承租人拆屋還地等義務，神明會因此以八億三千五百萬元委託將0公司代為處理上開義務；為原審合法確定之事實。從而原判決認定上訴人主張以扣除清理上開整合及清理費用、相關合建糾紛損害賠償等相關稅費之餘額五億六千萬元為總價，按比例計算系爭土地價金，行使優先購買權，即非以系爭買賣契約同樣條件購買，其優先購買權之行使為不合法，經核於法尚無違誤。
又林0潔等五人亦係以五億六千萬元總價比例計算價金，主張對六一一地號土地行使優先購買權，依前論述，其購買條件亦與系爭買賣契約非同樣條件，同非合法，其訴難認有理。原判決以林侑潔等五人與神明會間就六一一地號土地不定期限租地建屋關係不存在為由，為其不利之判決，該理由不論當否，惟與林0潔等五人未依同樣案件行使優先購買權，於法未合，應受敗訴判決之結論相同，仍應予維持。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非有理由。
