民事類
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律師:私有農地買賣效力與請求確認債權不存在
2021-07-12
最高法院105年度台上字第1254號民事判決要旨
按89年1月26日刪除前之土地法第三十條規定，私有農地所有權之移轉，其承買人以承買後能自耕者為限。倘承買人係無自耕能力之人，又未約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，亦無訂約時預期於不能之情形除去後為移轉所有權登記者，即屬民法第246條第1項所定以不能之給付為契約之標的，難認其買賣契約為有效。次按63年間有效施行之獎勵投資條例第56條規定，興辦工業人購買農地設廠，經申請核發有工業用地證明書者，雖無自耕能力，仍得為所有權移轉登記，其買賣契約仍屬有效。準此，63年間之農地買賣，承買人雖為無自耕能力之公司，如有符合獎勵投資條例第56條所定購買農地設廠之需求，而於買賣契約約定待取得工業用地證明書後移轉所有權登記者，即係預期於不能之情形除去後為給付之情形，固得認該買賣契約為有效；惟訂約時，倘無任何待取得工業用地證明書後履行給付之約定，或其他可認兩造有預期於不能之情形除去後辦理所有權移轉登記之情事者，即難認符合民法第246條第1項但書之規定，該買賣契約仍應為無效。查系爭契約並未具體約定移轉登記於特定或任一有自耕能力之人，且上訴人迄未就系爭土地辦理變更地目、取得工業用地證明書，為原審所合法確定之事實；又系爭土地之地目為旱，使用地類別為農牧用地，係屬私有農地，而上訴人建造之廠房係坐落於系爭四筆土地，不包含系爭土地，亦有土地登記第二類謄本、改制前桃園縣政府建設局桃縣建都執照字第024號建造執照足憑。原審本此論斷系爭契約不符合民法第246條第1項但書規定之情形，因以上述理由為上訴人不利之判決，經核於法洵無違誤。
