民事類
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律師:公寓大廈管理委員會使用共用部分出租與分管協議之效力認定
2021-07-08
最高法院105年度台上字第1733號民事判決要旨
按大廈管理委員會依法定職務就該大廈區分所有權人共有之共同使用部分加以利用，並非侵害在權益內容應歸屬他人之權利，且具有利用之正當性，即非無法律上之原因受利益，自不構成不當得利。又所謂分管契約係指共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分而為管理之契約，此種契約須為共有人全體訂定，始能成立。次查不動產共有人間關於共有物使用、管理之約定，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，始具有效力，業經司法院大法官會議著有349號解釋。故在民法第826條之1規定修正施行前成立之分管契約，對共有物應有部分之受讓人有無效力，應依349號解釋意旨，以受讓人是否知悉有分管契約，或有無可得而知之情形為斷。應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，或無可得而知之情形，該分管契約對於受讓人自不具有效力，該分管契約即因而歸於消滅，共有物之用益及管理應回復原來共有關係之狀態，不生分管契約對於部分共有人具有效力，對於部分共有人不具有效力之問題。本件系爭分管契約係於67年間訂立，有系爭原始買賣契約可稽，復由第235號判決可知萬象大廈之非原始住戶（繼受人）於98年1月23日民法第826條之1規定制定公布以前，受讓或取得該大廈之應有部分時，對於系爭分管契約並無知悉或可得而知之情事，乃原審所合法確定，依上說明，系爭分管契約即因對於部分共有人（即非原始住戶）不具有效力而全部歸於消滅；且被上訴人係依公寓大廈管理條例第36條之規定對系爭屋頂突出物加以利用，亦為原審所認定，上訴人自不得主張其依系爭分管契約就系爭屋頂突出物仍有千分之四四七之使用收益權，而對被上訴人依其職務行使之行為請求返還不當得利。原審為上訴人不利之判決，雖非全以此為據，但結果尚無二致，仍應予維持。
