民事類
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律師:土地法第104條基地出賣時承租人之優先購買權
2021-04-30
最高法院108年度台上字第2350號民事判決要旨
按土地法第104條第1項關於承租人優先購買權之規定，旨在使基地與其上房屋同歸一人所有，以盡經濟效用，而杜紛爭，故應認基地承租人所得優先購買者，係其承租用以建屋之基地部分。然所謂建築基地，係指供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地，建築法第11條第1 項定有明文。違章建築雖非在建築管理之範圍，然法定空地之留設，係為使建築物配置於基地上合理的位置，以利良好的通風、日照、採光及防火等，增進居住環境之舒適、安全與衛生，以維護公共安全與居住環境之品質。而違章建築於主管機關依法拆除前，既實際上存在並提供居住使用，則必要空地之留設，於違章建築而言，與合法建築應無二致，俾得完整保障人民之財產權及公共安全。是以租地建屋契約之承租人於土地上興建違章建築時，因無礙租地建屋之本質，本無排除土地法第104 條之適用，且其行使優先購買權之基地範圍，除該建物本身占有部分以外，並應及於所承租為建物安全及居住品質所需留設之空地。原審既認定曾O利等13人對於系爭房屋坐落之基地有優先購買之權利，則該等房屋所需留設之空地，倘為其等所承租，自仍在其等得優先購買之基地範圍內。究竟系爭房屋之構造、建材、前後左右通行道路，及與其他建築物之間距等客觀條件如何？該等房屋坐落之使用分區及該分區建蔽率若干？凡此攸關系爭房屋有無留設必要空地及其範圍。另曾進利等13人主張得參酌內政部函頒「實施建築管理前合法建物及其面積認定之辦理方式」，以各該房屋實際面積反推其應留設之必要空地，是否毫無可採？亦非無研酌之餘地。
