民事類
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公寓大廈共用部分約定由特定共有人專用之拘束力
2017-12-23
最高法院105年度台上字第445號民事判決要旨
按各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求，民法第八百二十一條前段定有明文。共有人未經其他共有人同意而就共有物之全部或特定一部分，任意占有收益，即屬侵害其他共有人之權利，其他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分。系爭A等增建物占有系爭○○、○○號房屋之樓頂平台，系爭R增建物占有系爭○○號房屋之樓頂平台，均係未經約定專用所為之無權占有，從而被上訴人請求黃○桂、馮○書分別拆除系爭A等增建物、系爭R增建物，並將上開樓頂平台返還被上訴人及其他共有人全體，洵非無據，應予准許。為其心證之所由得，並說明兩造其餘攻擊防禦方法不予審究之意見，因而維持第一審就各該部分所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，於法並無不合。
按意思表示有明示及默示之分，前者係以言語文字或其他習用方法直接表示其意思，後者乃以其他方法間接的使人推知其意思。至若單純之沈默則與默示之意思表示不同，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得即認係默示之意思表示。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分由特定共有人使用，除別有規定外，固可認為共有人間已合意成立分管契約，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。反之，如建商與各承購戶未有共用部分由特定共有人使用之約定，而逕將共用部分違規加建，交由特定共有人使用時，自不得僅因承購戶買受房地未有異議，即推論默示成立分管契約。查系爭樓頂平台係忠○大廈建築物之共用部分，系爭A等增建物係三層樓之水泥磚造建物，作為房間使用；系爭R增建物則係附圖編號P、Q上方之第三層水泥磚造建物，部分作為房間使用，均係忠○大廈於七十年間取得使用執照後所增建，忠○大廈之建商與各承購戶並未約定由系爭○○○號○樓房屋、系爭○○號○樓房屋之所有人依序專用系爭A等增建物、系爭R增建物，甚且於七十二年間即經檢舉查報為「違建」等情，既為原審合法認定之事實，則其謂難認忠○大廈之其他區分所有權人有何同意系爭○○○號○樓、系爭○○號○樓房屋所有人使用各該違建之默示意思表示，不能認共有人間已合意成立分管契約，於法並無不合。次查依忠○大廈取得使用執照當時有效之「建築技術規則設計施工篇」第九十九條之規定，僅指五層以上之建築物，應設置之屋（樓）頂平台，其面積不得小於建築面積之二分之一，並不得在該面積範圍內建造其他設施之意，非謂未取得樓頂平台專用權之人，即可在樓頂平台上興建小於建築面積二分之一之建物之意。
