民事類
本欄將針對實務常見之重要爭議，與您分享!!
不動產房地標售之買賣是否成立之認定
2017-12-10
最高法院105年度台上字第356號民事判決要旨
原審廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判命上訴人給付一千萬元本息，係以：系爭標案公告第四點明定︰「徵求報價︰所投報價（議價）單金額總價高於本社內定底價之最高有效標者為準」，報價須知第七點前段亦規定︰「參加報價（議價）者不限人數，但每位參加報價（議價）者，以所報價（議價）總價超過本社內定底價之最高有效標者為得標，如所有參加報價（議價）單所報總價均未達本社內定底價以上時，本社當場改為議價，且報價（議價）單所報總價最高者有優先議價一次之權益，議價結果如高於本社內定底價時，即買賣成立」，顯見上訴人之系爭標案公告及須知，均明示以參加報價（議價）所報總價高於其內定底價之最高有效標者為得標，足認系爭標案公告及須知係屬要約，於投標所報總價高於底價之最高有效標者，或議價所報總價高於底價而為承諾時，系爭標案房地之買賣契約方因當事人互相意思表示一致而成立。系爭標案內定底價為一億元，被上訴人參加投標所報總價五千九百萬元，未達上訴人之內定底價。開標時僅被上訴人一人投標，遂改為議價。被上訴人於議價時所報之總價為「依貴社底價」，亦未高於上訴人之內定底價一億元，而上訴人須受其要約（應高於內定底價）之拘束，顯然兩造就系爭標案房地買賣價金之意思表示未達一致。縱認上訴人宣布由被上訴人得標，而可謂上訴人提出新要約，即價金改為一億元，惟此係上訴人片面宣布，被上訴人並未就此新要約再予承諾，此觀被上訴人未與上訴人簽訂買賣契約即明，難謂兩造就系爭標案房地之買賣已互相意思表示一致而成立買賣契約。從而被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人返還系爭保證金一千萬元本息，自屬有據，應予准許等詞，為其論斷之基礎。
按要約未經承諾者，該要約固失其拘束力。惟他方倘將要約擴張、限制或為其他變更而承諾者，視為拒絕原要約而為新要約，於經原為要約之一方承諾時，仍無礙契約之成立。查上訴人之系爭標案公告及須知，載明投標人或議價人之報價須高於一億元，而被上訴人投標報價為五千九百萬元，議價報價為「依貴社底價」即一億元，均未高於一億元，惟經上訴人宣布由被上訴人以該議價報價得標等情，為原審確定之事實。倘屬實在，兩造於投標不成而進入議價程序中，被上訴人未以高於上訴人議價之內定底價一億元為承諾，固未成立契約。惟被上訴人既以「依貴社底價」之可得特定價金即一億元，表明願意承買之意思，即將上訴人之要約金額限制為「等於」一億元，依上說明，此為新要約，於經上訴人宣布由被上訴人以一億元得標即承諾時，兩造就系爭標案房地之買賣即已意思表示一致而成立契約，且不因未簽訂書面契約，而異其結果。原審見未及此，認系爭標案房地之買賣契約尚未成立，所為上訴人不利之判斷，即有違誤。上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。惟因兩造成立買賣契約後，是否另有不應返還系爭保證金之情事部分，未經原審調查認定，本院無從為法律上之判斷，乃發回原法院更為審理。
按要約未經承諾者，該要約固失其拘束力。惟他方倘將要約擴張、限制或為其他變更而承諾者，視為拒絕原要約而為新要約，於經原為要約之一方承諾時，仍無礙契約之成立。查上訴人之系爭標案公告及須知，載明投標人或議價人之報價須高於一億元，而被上訴人投標報價為五千九百萬元，議價報價為「依貴社底價」即一億元，均未高於一億元，惟經上訴人宣布由被上訴人以該議價報價得標等情，為原審確定之事實。倘屬實在，兩造於投標不成而進入議價程序中，被上訴人未以高於上訴人議價之內定底價一億元為承諾，固未成立契約。惟被上訴人既以「依貴社底價」之可得特定價金即一億元，表明願意承買之意思，即將上訴人之要約金額限制為「等於」一億元，依上說明，此為新要約，於經上訴人宣布由被上訴人以一億元得標即承諾時，兩造就系爭標案房地之買賣即已意思表示一致而成立契約，且不因未簽訂書面契約，而異其結果。原審見未及此，認系爭標案房地之買賣契約尚未成立，所為上訴人不利之判斷，即有違誤。上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。惟因兩造成立買賣契約後，是否另有不應返還系爭保證金之情事部分，未經原審調查認定，本院無從為法律上之判斷，乃發回原法院更為審理。
