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預售屋買賣定型化契約條款之司法審查

2017-07-20

最高法院105年度台上字第266號民事判決要旨

消保法第十七條第一項、第二項前段規定：「中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。」「違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。」同法施行細則第十五條第二項規定：「中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容。」係就母法規定未臻明確部分，明定經中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約之效果，乃補充母法規定之不足，尚難認有逾越母法之規範目的。而法律既賦與中央主管機關得公告定型化契約應記載或不得記載事項之權限，該公告即係行政機關基於法律授權，對多數不特定人民就一般事項所作抽象之對外發生法律效果之規定，具有行政程序法第一百五十條第一項所規定「法規命令」之性質，如其內容符合行政程序法之相關規範，即難謂其公告與中央法規標準法第二條第二款「關於人民之權利、義務者，應以法律定之」，及同法第六條「應以法律規定之事項，不得以命令定之」之規定相違。準此，倘內政部於九十年九月三日依消保法第十七條所訂頒「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」（自公告六個月後生效）之內容，與行政程序法相關規範無違，即非不得為兩造契約之補充內容。原審以上開施行細則規定逾越母法規範目的，且與中央法規標準法第二條第二款等規定有違，而否准李○華及王○傑依前開公告請求如附件四所示逾期交屋違約金、李○華請求如附件二所示貸款撥付至交屋期間之貸款利息，不無再加研酌之餘地。
依建築法第七十條第一項規定，建築工程完竣後，始得由起造人會同承造人及監造人申請使用執照。而系爭契約第九條第四項係約定有關逾期完工之違約金事項，同條第二項第三款約定：「甲方（指陳○銘等）同意以使用執照核准日為完工期限日期，並『依使用執照取得時程』，配合本約其他條款之約定辦理相關事項。」明確區分系爭房屋之完工與使用執照之領取為二事，關於完工期限日期，合意以使用執照核准日為準，並無文義不明之情。原審未注意及此，徒以系爭契約關於完工期限之約定尚有疑義，應為有利於消費者之解釋，遽認使用執照領取日為系爭房屋建築工程之完工日期，不無違誤。