民事類
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不動產買賣契約未經合法解除之損害賠償責任
2017-07-08
最高法院104年度台上字第2473號民事判決要旨
按因可歸責於出賣人之事由致給付不能者，買受人得請求賠償損害，此觀民法第二百二十六條第一項規定自明。於不動產買賣契約未經合法解除之情形，出賣人本負有移轉標的物所有權之義務，對於出賣人之此項債權，即為買受人之財產。如買賣標的物因可歸責於出賣人之事由致給付不能，而其價值於出賣人違約時已高於原定買賣價金，買受人因不能取得該標的物，其財產總額將減少，難謂未受損害。查兩造於九十六年四月一日就系爭房地訂立系爭契約，由上訴人以總價五百十五萬元向被上訴人買受系爭房地，上訴人已支付買賣價金九十八萬元。嗣因發生履約糾紛，兩造分別解除契約，但均非合法。被上訴人已於九十九年十月二十九日將系爭房地出售並移轉所有權與他人，致陷於給付不能等情，為原審確定之事實。則被上訴人仍有依系爭契約履行之義務。至上訴人負有辦妥銀行對保程序、覓妥保證人、辦理一切手續之先給付義務而未履行，其法律效果僅止於使被上訴人取得契約解除權及就其所負移轉買賣標的物即系爭房地所有權之履行義務，不負遲延責任而已。於其合法解除前，系爭契約仍屬有效存在，上訴人自有對被上訴人請求系爭房地所有權移轉登記之債權。茲因可歸責於被上訴人之事由致給付不能，上訴人即受有無法依上揭債權取得系爭房地所有權，致其財產減少之損害，自得請求被上訴人賠償。原審認上訴人未受有積極損害，亦無所失利益，不得請求賠償，所為上訴人不利之論斷，尚有違誤。至上訴人得請求損害賠償之範圍，究依系爭契約之約定、被上訴人出售系爭房地與第三人之價格、不動產估價師鑑定之市價計算，抑或其他，未經原審調查認定，本院無從為法律上判斷。上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
末查依系爭契約第十三條約定，買受人於出賣人「通知」辦理貸款或以票據支付款項之日起一個月內未履行，經出賣人再以「存證信函」催辦後七日內仍未履行，出賣人得依第二十一條約定解除契約。被上訴人曾於九十八年九月二十八日以律師函定期一個月為履約催告，再於同年十一月十九日為解除契約意思表示等情，為原審確定之事實。則被上訴人於九十八年九月二十八日一個月前，是否曾對上訴人為履約之「通知」，攸關系爭契約已否經被上訴人合法解除，應予釐清。案經發回，宜一併注意及之。
