民事類
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土地出賣人多年未行使契約解除權有無權利失效之情事
2017-04-03
最高法院104年度台上字第1914號民事判決要旨
按行使權利，應依誠實及信用方法。權利人在相當期間內不行使其權利，依特別情事足使義務人正當信賴權利人已不欲其履行義務，甚至以此信賴作為自己行為之基礎，而應對其加以保護，依一般社會通念，權利人行使權利乃有違誠信原則者，應認其權利失效，不得行使。查兩造於九十二年一月十四日簽訂系爭契約，陳○豪向游政義購買系爭土地，總價款為一千三百八十萬元，陳○豪已依系爭契約第二條約定，給付一千二百三十萬元，游○義更早於九十二年三月十五日將系爭土地及其地上物（鐵皮屋），交付陳○豪使用，其中一間經陳○豪供倉庫使用，另一間陳○豪出租他人使用，復將系爭土地設定抵押權予陳○豪等情，為原審所認定。參以系爭契約第四條第一項約定「本買賣不動產所應繳之各種稅費：如地價稅、工程受益費等至交屋日止概由乙方（指游○義）負責繳清，翌日起即規（似為歸之誤）甲方（指陳○豪）負擔」等語，可見除交付尾款及移轉產權外，契約履行已達最後階段，則陳○豪抗辯：訂立系爭契約後，游○義已交付系爭土地及地上物由其使用多年，並由伊繳納地價稅，致伊信賴游○義不欲解除契約，九年多後游○義再行使解除權，有違誠信原則，應屬權利失效等語，似非全然無據。原審未斟酌雙方多年來履約情形，遽謂游政義僅單純未行使解除權，並無任何正當化陳○豪信賴之狀況，無權利失效之情事云云，已有可議。
次查系爭契約第十一條約定：「本標的俟北縣政府塭仔圳『開發計畫規劃完成』，『發回新所有權狀』七日內乙方（即游○義）應將產權移轉所需證件、用印補齊。否則以違約論處。」據此，陳○豪主張：系爭土地經新北市政府依塭仔圳重劃開發計畫，辦理地籍分測，並於九十三年逕為分割登記，發回新所有權狀予游○義，故辦理移轉登記之清償期早已屆至等語。原審僅漫謂斟酌訂立契約當時系爭土地已被納入市地重劃範圍之事實等一切情狀，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，該條所謂「開發計畫規劃完成」，為市地重劃完成之意云云，惟就如何推論「開發計畫規劃完成」，即為「市地重劃完成」？何以陳○豪之上開主張不可採，均未據說明；且該條約定之清償期，除「塭仔圳開發計畫規劃完成」外，尚約定「發回新所有權狀七日內」，所謂「發回新所有權狀」係何所指？當事人為此約定之目的為何？原判決未詳為審究，即逕認游○義移轉所有權之清償期未屆至，亦嫌疏略。再者，系爭買賣契約第九條載明：「本約簽訂後，倘甲方（即陳○豪）不買或不按約定日期付款，經乙方（即游○義）定期催告仍不給付時，願將已付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約，如乙方不賣或不照約履行應盡義務時，亦應將已收價款如數退還予甲方外另加倍賠償所收價款同額之損害金予甲方後，本約方得解除，各無異議。」依其文義，似重在解約他方取得違約金、價款、損害金後，契約方解消，以確保該他方之權益，原審徒以解約金非要物契約，即謂解約不以給付解約金為要件，是否符合當事人真意，自值研求。倘賣方解約，以返還價款、賠償足額之損害金為要，原審既認解約金應提高為二千四百六十萬元，則於游○義未給付足額之解約金前，能否認契約已消滅，亦滋疑義。
末按預備訴之合併，係以先位之訴有理由，為備位之訴之解除條件，先位之訴無理由，為備位之訴之停止條件。原審就先位之訴所為陳志豪不利之判決，既有可議，應予廢棄發回，則關於備位之訴之裁判，即屬無可維持，應併予廢棄發回。
