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土地法第104條優先承買權之認定

2015-02-28

最高法院103年度台上字第1481號民事判決要旨

基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之，土地法第一百零四條第一項定有明文。此項規定之目的，在保護現有基地或房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益，使土地所有權之歸屬及利用於公平合理之原則下，歸併同一人。而基地承租人係指承租基地在其上興建建築物之承租人，故如所承租之範圍僅為土地之一部，就其餘部分並無承租權，則於土地出賣時，除該土地有不能分割之情形外，承租人之優先承買權，應限於承租範圍內之基地。查系爭土地面積為二四三四平方公尺，被上訴人所承租之範圍僅為四二○平方公尺，其餘面積二○一四平方公尺部分之土地，被上訴人並無承租權，既為原審所認定，則依土地法第一百零四條第一項規定，被上訴人得否就承租面積四二○平方公尺部分以外之土地行使優先承買權，即非無疑。乃原審未詳予論
究系爭土地有何不能分割之情形，率以如不允許被上訴人優先承買全部土地，將有損經濟價值，上訴人祭祀公業陳奇富可能因邱○隆不願購買剩餘部分土地時，受有無法以相同單價出售，須賤價出售他人之損害，認定被上訴人得就全部土地行使優先承買權，自有可議。