民事類
本欄將針對實務常見之重要爭議，與您分享!!
代理人未以本人名義或明示以本人名義為法律行為之效力
2014-11-30
最高法院103年度台上字第1032號民事判決要旨
所謂代理，係代理人於代理權限內，以本人之名義，為意思表示或受意思表示。代理人未以本人名義或明示以本人名義為法律行為，實際上有代理本人之意思，且為相對人所明知或可得而知者，雖仍對本人發生代理之效力，惟究以代理人有代理之意思，即有使代理行為之效力歸屬本人，而為相對人所明知或可得而知，始足當之。系爭買賣契約僅毛○耀一人出名訂立，原審認該契約對其他共有人亦生效力，無非係以上訴人於原審陳稱「購買系爭土地之前看過土地登記謄本，知道系爭土地之共有人有五人，但都是毛○耀在處理的，毛○耀說有受其餘共有人授權代理」等語為其依據。惟上訴人另稱「除被上訴人外，其他共有人未到場，亦未出具授權書，伊認系爭土地之出賣人僅被上訴人二人」、「認為出賣人係被上訴人二人，本件係債權契約，出賣人不需有全部所有權，只要能將土地移轉予買受人即可」；毛○耀亦僅稱「簽訂系爭買賣契約時伊及毛○雄在場，毛○雄有同意簽訂系爭買賣契約。簽訂系爭買賣契約時，系爭土地全部所有人均同意由伊簽訂」，未曾抗辯其係代理其他共有人簽約，其他共有人亦為系爭買賣契約之當事人；被上訴人之訴訟代
理人及毛○雄甚且表示「以買賣契約簽名的毛○耀為主。縱使毛○雄是土地共有人之一，僅是嗣後同意所有權移轉之問題」、「共有人中一人出賣全部土地，僅對該共有人發生效力，毛○雄固同意毛○耀出賣系爭土地，僅毛○耀因而取得處分權而已，毛○雄不因此成為系爭買賣契約之出賣人」各等語。則毛○耀縱獲其他共有人授權訂立系爭買賣契約，惟其於訂約時，有無使該契約之效力直接歸屬本人之代理
意思，並為上訴人所明知或可得而知，即非無疑。原審逕以系爭買賣契約之出賣人為毛○耀等五人為由，認上訴人未向其全體為催告及為解除契約之意思表示，不生契約解除之效力云云，自非無可議。又關於買賣雙方於一○一年四月二十六日應履行之義務，除系爭買賣契約第一條記載「買方於一○一年四月二十六日付賣方五千五百萬元，『買方』（似係賣方之誤，應予釐清）備齊過戶文件及用印」外，同契約第三條另載有「買賣雙方於一○一年四月二十六日應將有關所有權移轉登記所需證件一切備妥交予代書人辦理登記……」等語。則縱認依系爭買賣契約第一條之記
載，上訴人付清尾款後，出賣人始有交付印鑑證明之義務，惟就印鑑證明以外之其他辦理所有權移轉登記所需證件，被上訴人有無於一○一年四月二十六日交付代書之義務？系爭買賣契約第一條所謂「備齊過戶文件及用印」乙語，是否應與第三條之文義對照而為解釋？乃原審就該第三條之約定全未斟酌，對於上訴人給付第二次款及賣方依系爭買賣契約第三條所負交付證件之義務，二者應同時履行或買方有先為義務，亦未令兩造為充足之辯論，即指上訴人應先付款五千五百萬元云云，亦嫌速斷。
理人及毛○雄甚且表示「以買賣契約簽名的毛○耀為主。縱使毛○雄是土地共有人之一，僅是嗣後同意所有權移轉之問題」、「共有人中一人出賣全部土地，僅對該共有人發生效力，毛○雄固同意毛○耀出賣系爭土地，僅毛○耀因而取得處分權而已，毛○雄不因此成為系爭買賣契約之出賣人」各等語。則毛○耀縱獲其他共有人授權訂立系爭買賣契約，惟其於訂約時，有無使該契約之效力直接歸屬本人之代理
意思，並為上訴人所明知或可得而知，即非無疑。原審逕以系爭買賣契約之出賣人為毛○耀等五人為由，認上訴人未向其全體為催告及為解除契約之意思表示，不生契約解除之效力云云，自非無可議。又關於買賣雙方於一○一年四月二十六日應履行之義務，除系爭買賣契約第一條記載「買方於一○一年四月二十六日付賣方五千五百萬元，『買方』（似係賣方之誤，應予釐清）備齊過戶文件及用印」外，同契約第三條另載有「買賣雙方於一○一年四月二十六日應將有關所有權移轉登記所需證件一切備妥交予代書人辦理登記……」等語。則縱認依系爭買賣契約第一條之記
載，上訴人付清尾款後，出賣人始有交付印鑑證明之義務，惟就印鑑證明以外之其他辦理所有權移轉登記所需證件，被上訴人有無於一○一年四月二十六日交付代書之義務？系爭買賣契約第一條所謂「備齊過戶文件及用印」乙語，是否應與第三條之文義對照而為解釋？乃原審就該第三條之約定全未斟酌，對於上訴人給付第二次款及賣方依系爭買賣契約第三條所負交付證件之義務，二者應同時履行或買方有先為義務，亦未令兩造為充足之辯論，即指上訴人應先付款五千五百萬元云云，亦嫌速斷。
