民事類
本欄將針對實務常見之重要爭議，與您分享!!
基地出賣之優先購買權之效力
2014-09-14
最高法院103年度台上字第477號民事判決要旨
按土地法第一百零四條規定：基地出賣時，地上權人、典權人、承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。該條所謂「其契約不得對抗優先購買權人」，僅指優先購買權人之優先購買權不因出賣人已將房屋或基地移轉買受人而消滅，優先購買權人仍得以同樣條件向出賣人主張優先購買，並於行使優先購買權後，向買受人主張原買
賣契約因不得對抗其優先購買權之行使而無效，請求買受人將房屋或基地移轉為出賣人所有，再由出賣人移轉為優先購買權人，惟在優先購買權人行使優先購買權前，出賣人與買受人間買賣契約及基於買賣契約所為物權移轉仍然有效。系爭建物為上訴人原始取得，因拍賣而由川源公司取得，川源公司嗣將系爭建物出賣與被上訴人，並由被上訴人完成第一次所有權登記，川源公司於八十二年間出售系爭建物與被上訴人時，未依土地法第一百零四條規定通知上訴人系爭建物買賣及條件，惟上訴人迄未行使優先承買權等情，均為原審所確定之事實，則川源公司由拍賣而取得系爭建物時，應推斷就系爭建物使用系爭土地成立租賃關係，川源公司將系爭建物出售與被上訴人，在上訴人行使優先購買權前，被上訴人仍為系爭建物之所有權人，依本院四十八年台上字第一四五七號判例意旨及八十八年四月二十一日修正前民法第四百二十五條規定，川源公司就系爭建物與系爭土地之租賃關係，對於被上訴人仍然存在，被上訴人所有系爭建物仍有使用系爭土地之正當權源，上訴人不得本於民法第七百六十七條規定請求被上訴人拆屋還地，原審贅述上訴人依誠信原則不得優先購買系爭建物部分，核與判決結果無涉，其駁回上訴人之請求，仍應予維持。上訴論旨，指摘原判決為不當，求予廢棄，非有理由。至上訴人於本院始主張其與川源公司間承攬關係係屬工作物供給契約，系爭建物原始所有權人為川源公司及被上訴人未曾繳納地租，其得依土地法第一百零三條第四款規定終止租約，核係新攻擊方法，本院依法不得審究，附此敘明。
賣契約因不得對抗其優先購買權之行使而無效，請求買受人將房屋或基地移轉為出賣人所有，再由出賣人移轉為優先購買權人，惟在優先購買權人行使優先購買權前，出賣人與買受人間買賣契約及基於買賣契約所為物權移轉仍然有效。系爭建物為上訴人原始取得，因拍賣而由川源公司取得，川源公司嗣將系爭建物出賣與被上訴人，並由被上訴人完成第一次所有權登記，川源公司於八十二年間出售系爭建物與被上訴人時，未依土地法第一百零四條規定通知上訴人系爭建物買賣及條件，惟上訴人迄未行使優先承買權等情，均為原審所確定之事實，則川源公司由拍賣而取得系爭建物時，應推斷就系爭建物使用系爭土地成立租賃關係，川源公司將系爭建物出售與被上訴人，在上訴人行使優先購買權前，被上訴人仍為系爭建物之所有權人，依本院四十八年台上字第一四五七號判例意旨及八十八年四月二十一日修正前民法第四百二十五條規定，川源公司就系爭建物與系爭土地之租賃關係，對於被上訴人仍然存在，被上訴人所有系爭建物仍有使用系爭土地之正當權源，上訴人不得本於民法第七百六十七條規定請求被上訴人拆屋還地，原審贅述上訴人依誠信原則不得優先購買系爭建物部分，核與判決結果無涉，其駁回上訴人之請求，仍應予維持。上訴論旨，指摘原判決為不當，求予廢棄，非有理由。至上訴人於本院始主張其與川源公司間承攬關係係屬工作物供給契約，系爭建物原始所有權人為川源公司及被上訴人未曾繳納地租，其得依土地法第一百零三條第四款規定終止租約，核係新攻擊方法，本院依法不得審究，附此敘明。
