民事類
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租用基地建築房屋與所有權讓與不破租賃
2014-08-09
最高法院103年度台上字第250號民事判決要旨
查出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，依所有權讓與不破租賃之原則，其租賃契約，對於受讓仍繼續存在，此觀民法第四百二十五條第一項之規定自明。又租用建築房屋之基地，非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約並不失其存在（本院五十一年台上字第二九八七號判例參照）。且土地法第一百零三條第二款至第五款之規定，不問契約是否定有期限，均有適用，亦有司法院院解字第四○七五號解釋可循。本件系爭土地原為李○焜所有，李○焜與被上訴人之被繼承人間，訂有未定期限之租用基地建築房屋之系爭租約；李○焜死亡後，由其繼承人李○曉等人繼承取得系爭土地所有權，上訴人於九十九年十一月十一日以贈與為原因，取得李○曉之應有部分，再於同年月十九日以買賣為原因，取得其餘應有部分，乃兩造所不爭執之事實，依上說明，系爭租約在兩造間仍繼續存在。且被上訴人租用系爭土地並無土地法第一百零三條第一款規定之適用，又無同條第二款至第五款所定情形，復為原審所合法確定之事實，揆諸上揭解釋及判例意旨，不論系爭土地上所建之房屋曾否滅失，系爭租約應仍屬存在，被上訴人根據系爭租約使用系爭土地上之房屋，即非無權占有及不當得利。原審為上訴人不利之判決，所持理由雖非全以此為據，但於判決結果並無二致，亦仍應維持。至本院三十年渝上字第三一一號判例要旨：「土地之租賃契約，以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限」，業經本院於九十年第四次民事庭會議決議不再援用，則循此要旨所作成之本院八十七年度台上字第二四七五號判決意旨，即無再予參考之必要。
