民事類
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公寓大廈管委會所為發函是否發生民法第356條通知之效力？
2014-08-09
最高法院103年度台上字第196號民事判決要旨
按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；上開減少價金之請求權，須買受人依民法第三百五十六條規定為「通知」後六個月間不行使始歸消滅，而非以買受人「知悉」瑕疵後六個月間不行使，作為其減少價金請求權消滅之要件，此觀同法第三百五十九條、第三百六十五條第一項之規定自明。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，包括物之交換價值、使用價值（通常效用與預定效用）及所保證品質之瑕疵；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。本件上訴人主張依系爭買賣契約第十三條第七項約定，系爭建案之公共設施應包括系爭泳池，而系爭泳池並未經主管機關核發合法使用執照，致上訴人迄今尚無法使用系爭泳池之事實，似為被上訴人所不爭執。又被上訴人交屋予上訴人後，管理委員會於九十五年十一月二十九日委託律師發函通知被上訴人，系爭泳池之興建有成為違建之虞，固為上訴人所不否認，惟管理委員會與上訴人乃不同之主體，管理委員會之通知並不當然等同上訴人之通知，原審未依上揭規定意旨，詳究上訴人有無以區分所有權人身分委託或授權管理委員會發函通知，或另於何時依民法第三百五十六條規定通知被上訴人？即逕以上訴人因管理委員會之上開「通知」，至遲於九十五年十一月間已「知悉」系爭泳池屬違建，而謂上訴人請求減少價金，已逾民法第三百六十五條所規定之六個月除斥時間，而為上訴人不利之論斷，已嫌疏略。該部分之事實尚有未明，本院自無從為法律上之判斷。
次查出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。所謂不完全給付，包含債務人之給付未依債務本旨，其給付有瑕疵致減少其價值或效用，而侵害債權人對原本給付所具有之利益，即學說上所稱之「瑕疵給付」在內。又不完全給付，如其瑕疵能補正者，依民法第二百二十七條第一項之規定，債權人得依關於給付遲延之規定行使其權利。查系爭泳池既因主管機關未核發合法使用執照，致無法供上訴人使用，則上訴人所購買之房地是否未因此減少其價值或效用？而不構成不全完給付？亦非無再行研酌之餘地。
原審未就被上訴人是否有瑕疵給付？如被上訴人所為給付屬不完全給付而得補正時，被上訴人有無給付遲延？上訴人是否得請求賠償損害等情逐一調查明晰，徒以被上訴人已依約交付系爭泳池，及該泳池之使用非不得補正云云，遽認上訴人不得依民法第二百二十七條第一項之規定向被上訴人請求賠償損害，依上說明，尤有可議。
