民事類
本欄將針對實務常見之重要爭議，與您分享!!
買賣預約之效力與契約履行
2014-08-09
最高法院103年度台上字第181號民事判決要旨
按預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約，旨在使預約當事人負有成立本約之義務。而房屋及基地之買賣，為求慎重，契約當事人通常均就買賣標的、價金繳納方法、房屋移轉登記及交付期限等事項加以約定。是以買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，以作為將來訂立本約之張本，但不得因此即謂買賣本約業已成立（本院六十一年台上字第九六四號、六十四年台上字第一五六七號判例意旨參照）。查六樓A1及A2房屋，並非系爭合建契約所應分配予被上訴人及李○之房屋，而係上訴人於系爭分屋協議允諾以系爭合建契約各樓層銷售金額出售予被上訴人及李○之房屋，雖為原審所確定之事實。然依系爭分屋協議第一條約定：「乙方（即上訴人）允諾房屋合建興建完成後，有關樓層…六樓A1戶及A2戶…，同意分屋予甲方（即被上訴人及李○），並依合建契約中之各樓層銷售金額，售予甲方，且協助甲方辦理完成土地房屋所有權狀過戶之相關事宜，其過戶相關費用各由甲、乙雙方支付之。」內容以觀，依上說明，似僅就包含六樓A1及A2房屋之買賣標的物及價金之特定範圍先為約定，而未就價金之給付方式、期間、所有權移轉登記時期等具體事項為約定。果爾，則能否逕謂兩造業就該六樓A1及A2房屋成立買賣契約（本約），已非無疑。究竟上開由上訴人允諾將六樓A1及A2房屋售予被上訴人及李○之約定，究係買賣契約之預約，抑係本約，或其
他性質之約定？似有未明。此攸關兩造就六樓A1及A2房屋買賣契約是否成立之判斷，亦與被上訴人應否就該房屋之變更設計負回復原狀責任及上訴人抵銷抗辯之認定，所關頗切。原審未遑深究，遽謂兩造就六樓A1及A2房屋之買賣契約業已成立，被上訴人就該屋無庸負回復原狀義務，進而就此部分為上訴人不利之判決，亦嫌速斷。又原審固謂：「…就未盡之處，在系爭分屋協議第四條約定依系爭合建契約內容實行，足見雙方就買賣標的物、價金、履約時程、稅賦及費用負擔等意思表示已為合致。」等語，惟未指明系爭合建契約有何條款就買賣標的物、價金、履約時程、稅賦及費用負擔等事項為約定；而該合建契約關於合建分屋之有關交屋、履約期間及稅費負擔之約定，俱與買賣契約之履約情形不同，原審以系爭分屋協議第四條關於：「若有未盡事宜，依合建契約內容實行之。」之約定，即認兩造就六樓A1及A2房屋買賣契約之交屋、履約期間及稅費負擔等意思表示已合致，尤非無再進一步研求之必要。
他性質之約定？似有未明。此攸關兩造就六樓A1及A2房屋買賣契約是否成立之判斷，亦與被上訴人應否就該房屋之變更設計負回復原狀責任及上訴人抵銷抗辯之認定，所關頗切。原審未遑深究，遽謂兩造就六樓A1及A2房屋之買賣契約業已成立，被上訴人就該屋無庸負回復原狀義務，進而就此部分為上訴人不利之判決，亦嫌速斷。又原審固謂：「…就未盡之處，在系爭分屋協議第四條約定依系爭合建契約內容實行，足見雙方就買賣標的物、價金、履約時程、稅賦及費用負擔等意思表示已為合致。」等語，惟未指明系爭合建契約有何條款就買賣標的物、價金、履約時程、稅賦及費用負擔等事項為約定；而該合建契約關於合建分屋之有關交屋、履約期間及稅費負擔之約定，俱與買賣契約之履約情形不同，原審以系爭分屋協議第四條關於：「若有未盡事宜，依合建契約內容實行之。」之約定，即認兩造就六樓A1及A2房屋買賣契約之交屋、履約期間及稅費負擔等意思表示已合致，尤非無再進一步研求之必要。
