民事類
本欄將針對實務常見之重要爭議，與您分享!!
瑕疵之認定與瑕疵擔保責任
2014-06-07
最高法院102年度台再字第46號民事判決要旨
按民事訴訟法第四百九十六條第一項第一款所謂適用法規顯有錯誤，係指確定判決所適用之法規，顯然不合於法律規定，或與司法院現尚有效及大法官會議之解釋，或本院尚有效之判例顯然違反，或消極的不適用法規，顯然影響判決者而言。本件原確定判決係以前訴訟程序第二審判決以：先位之訴部分，依系爭房屋買賣契約第六條第四項、系爭土地買賣契約第五條第四項規定，再審原告若因辦理貸款之條件不合，或中途變更不願貸款，或未依相關貸款約定辦理或主動向金融機構表明拒絕貸款或以任何理由表明暫緩撥款者，均視為再審原告不辦理貸款，即應於再審被告函知之日起七日內以現金付清，逾期依違約處理。則再審原告因違反上開約定，已視為不辦理貸款。再審被告於九十七年四月十七日函催再審原告以其違反系爭房屋買賣契約書第六條第一項、第四項，應於文到七日內將買賣價款以現金一次給付，逾期未付，即依契約第十六條之約定處理，再審原告於同年月十八日收受，自應於該期限屆滿之同年月二十五日前繳付買賣價金。再審原告未辦理貸款，復未依約於收受催告後七日內一次繳清相當於銀行貸款之價金，應自九十七年四月二十六日起負遲延責任。再依再審原告提出之圖面，與銷售時再審被告昌宜建設股份有限公司（下稱昌宜公司）提供之傢俱配置參考圖之位置圖，相互核對，以及再審原告簽具之客戶追加減帳有主臥地磚、壁磚之細目，堪以認定再審原告對主臥室之浴室即為原設計圖上之空調機電房，應已知悉。又系爭房屋前陽台及臥室隔牆於取得使用執照後外推，室內面積已如原契約約定之面積，再審原告對此不爭執，至於該隔牆外推與原設計不符部分，屬向客戶說明二次施工部分，再審原告自認其亦同意二次施工。而部分主臥房低臺度窗台改為下方固定之落地窗，及部分外牆窗戶大小雖有變更，但仍符合建築技術規則建築構造篇第三十三條規定，台北市政府亦表示系爭建物正面窗戶，經查竣工現況與使用執照核准圖說相符，其窗戶下方為鋁框透明玻璃之固定臺度，非整片落地窗，該窗戶設計屬建築師負責項目，並無違反建築法令，足認本件外牆立面之窗台變更為落地窗台，難謂有欠缺依通常交易觀念或當事人之合意應具備之價值、效用或品質之瑕疵。又系爭房屋使用中華鋁製氣密鋁門窗，雖非中華廠牌之氣密鋁門窗，但該瑕疵非屬重大，再審
原告以此拒付高達新台幣（下同）九百九十二萬元、一千零四萬元、九百八十四萬元之價金，依民法第二百六十四條第二項規定，有違誠信原則，再審原告以系爭房屋存有上述瑕疵，主張同時履行抗辯而不負遲延責任云云，亦屬無據。再審原告既自九十七年四月二十六日負給付遲延責任，再審被告於同年月二十九日再以函催於文到翌日起七日內，將價款連同逾期十日之遲延金，以現金一次給付，逾期將於催告期限屆滿翌日為解除契約，並沒收已繳之價款，再審原告於期限屆滿仍未為給付，則上開存證信函係附有停止條件之解除契約意思表示，依此系爭房屋買賣契約業於同年月十三日經再審被告合法解除。且另依系爭土地買賣契約第九條約定，系爭土地因與系爭房屋有不可分之併存關係，自同予解除。系爭買賣契約既已解除，再審原告依系爭買賣契約，請求再審被告分別移轉如原判決附表所示之系爭房屋、停車位之所有權及系爭土地之應有部分，均無理由。
原告以此拒付高達新台幣（下同）九百九十二萬元、一千零四萬元、九百八十四萬元之價金，依民法第二百六十四條第二項規定，有違誠信原則，再審原告以系爭房屋存有上述瑕疵，主張同時履行抗辯而不負遲延責任云云，亦屬無據。再審原告既自九十七年四月二十六日負給付遲延責任，再審被告於同年月二十九日再以函催於文到翌日起七日內，將價款連同逾期十日之遲延金，以現金一次給付，逾期將於催告期限屆滿翌日為解除契約，並沒收已繳之價款，再審原告於期限屆滿仍未為給付，則上開存證信函係附有停止條件之解除契約意思表示，依此系爭房屋買賣契約業於同年月十三日經再審被告合法解除。且另依系爭土地買賣契約第九條約定，系爭土地因與系爭房屋有不可分之併存關係，自同予解除。系爭買賣契約既已解除，再審原告依系爭買賣契約，請求再審被告分別移轉如原判決附表所示之系爭房屋、停車位之所有權及系爭土地之應有部分，均無理由。
