民事類
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民法第799條、民法物權編施行法第8條之5
2014-06-07
最高法院102年度台抗字第969號民事裁定要旨
按民法物權編施行法第八條之五第三項規定，民法物權編修正施行前，區分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，已分屬不同一人所有或已分別設定負擔者，建築物之基地有分離出賣之情形時，專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，其權利並優先於其他共有人。所稱「專有部分之所有人」，係專指區分所有建築物所有人中就區分所有建築物之基地尚無應有部分或雖有應有部分，惟其應有部分不足其按專有部分面積比例計算所應有之權利者而言（參見其立法理由四）。其立法目的在使同一區分所有建築物之區分所有人間，共有部分或基地之應有部分符合修正之民法第七百九十九條第四項規定之比例。以故，區分所有人依前開規定主張優先承買權時，所稱「基地」及計算基地之「應有部分範圍」等，應依專有部分所屬建築物坐落之基地定之。
又建造執照、使用執照僅為建築管理之行政文件，關於不動產所有權之型態，仍應依民法物權編之規定為認定。上開各排建物建築之初雖係整體規劃興建，並由前台北縣政府合併核發一紙使用執照，然關於優先承買權行使之範圍，應以各該建物間是否具有構造上、使用上整體不可分性為斷。系爭三排建物間雖有通道相連，然該通道性質上與陽台相當，僅為各排建物之附屬建物，各排建物已因坐落基地辦理分割為獨立各宗土地而各自獨立，彼此間除通道外並無任何地面或地下構造物連接，各排建物之梯間、通道亦僅與該排建物具有使用上之不可分性，非供全體住戶共同使用，其構造上、使用上已具獨立性。該三排建物並非一個區分所有關係，而係三個區分所有建物，各建物所有權人優先承買權行使之範圍，應以各排建物各自之區分所有關係為限，其專有部分總面積（分母）亦應以各排各戶全部專有部分合計面積為準。復因民法物權編施行法第八條之五第三項之立法目的，係為貫徹建物與基地同屬一人所有之目的。上開七二九、七三四、八七六地號土地，與第一排建物並無構造上、使用上之不可分性。再抗告人對之如得優先承買，將排擠第三排建物所有權人取得其建物坐落基地或法定空地，除使產權益形複雜外，民法物權編施行法第八條之五第三項規定建物與基地同屬一人所有之立法目的更無以貫徹。台北地院司法事務官據此裁定駁回再抗告人之異議聲明，並無不合。因而維持第一審所為駁回再抗告人異議之裁定，駁回其抗告，依上說明，並無適用法規顯有錯誤之情事
