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民事類

本欄將針對實務常見之重要爭議，與您分享!!

民法第425條之1

2014-06-07

最高法院102年度台上字第2204號民事判決要旨

按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，故土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默示房屋承買人繼續使用土地，推定有租賃關係。規範目的在於：房屋之價值不菲，如任土地承買人請求拆除房屋，對房屋所有人及社會經濟造成不利影響，為調和房屋所有人與土地所有人間之關係，使原存在之房屋不因其所占用之土地移轉他人而成無權占有土地，乃側重於房屋所有權與土地利用權一體化之體現，基於保護房屋既得使用權之原則，因而肯認土地使用權不因土地所有權之嗣後變動而受影響。查系爭土地及其上未為保存登記之系爭地上物，原均為黃○雄所有，嗣系爭地上物之事實上處分權輾轉讓與金億公司、潘○榮，系爭土地之所有權讓與被上訴人，為原審認定之事實。則系爭土地及系爭地上物有先後出賣情事，與前開側重房屋所有權與土地利用權一體化及房屋既得使用權保護原則之法律狀態，似無不同。原審徒以黃○雄與金億公司間就系爭地上物坐落系爭土地有使用借貸之約定，被上訴人不受該約定之拘束，即認本件無上開推定租賃關係之適用，已有可議。次查，系爭執行事件投標系爭土地之拍賣公告記載：「九本件標的於查封時，為『上新花園』園區，其上有建物設施、設備等定著物及作物，均非屬債務人（即黃○雄）所有，且占用使用權屬不明，故於拍定後不點交。請應買人自行注意並承擔該定著物等坐落土地權源不明之風險」等語。又被上訴人張有為先後聲請宜蘭地院，以九十五年度執字第六四二四號、九十七年度執字第四六八三、一四九二五號強制執行事件，拍賣部分系爭地上物（暫編建號四一四至四一四之十七、四一五至四一五之十七、四一六至四三三），各次拍賣所定之底價分別為五千三百七十萬元、二千七百六十四萬八千元、一千四百三十二萬五千元。果爾，被上訴人於投標應買系爭土地時，已明確知悉其上有系爭地上物之存在及其用途，張有為肯認地上物價值不菲，並聲請法院拍賣以實現債權。似此情形，能否謂被上訴人無默許系爭地上物之事實上處分權人繼續使用土地之意，非
無研求之餘地。原審就此未詳加審究，竟以系爭土地不適合建築房屋，即認無本院四十八年台上字第一四五七號判例之適用，未免速斷。末按，拆除未為保存登記之建物，為一種事實上之處分行為，返還占有之土地，係將土地之支配管領狀態予以變動，故須由未保存登記之建物事實上處分權之人及占有土地之人，始得為之。