行政法類
本欄將針對實務常見之重要爭議，與您分享!!
非不動產經紀業而經營仲介業務之處罰與法律保留
2014-05-16
台北高等行政法院102年度訴字第1373號行政判決要旨
按不動產經紀業管理條例第4 條規定：「本條例用辭定義如下：……四、經紀業：指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。五、仲介業務：指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。……」第5 條第1 項規定：「經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記；其經營國外不動產仲介或代銷業務者，應以公司型態組織依法辦理登記為限。」、第7 條第1 項規定：「經紀業經主管機關之許可，辦妥公司登記或商業登記，並加入登記所在地之同業公會後方得營業，並應於六個月內開始營業；逾期未開始營業者，由主管機關廢止其許可。……」第32條規定：「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。公司負責人、商號負責人或行為人經主管機關依前項規定為禁止營業處分後，仍繼續營業者，處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰金。」衡諸房地產仲介業之營業事項，其營業方式影響房地產交易市場之穩定與發展，且與交易當事人之權利義務息息相關。為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，所以制定不動產經紀業管理條例，其規範內容多在於對經紀業及經紀人員之管理。而「居間」二字的本意是指居於兩造簽約當事人之間，為之報告或媒介契約之行為，即居間行
為的標的可能是單純的報告訂約機會，也可能是斡旋契約使
之訂立，至於居間行為的有償與否，並不會影響居間行為的
本質。有償的居間行為，固因民法將居間契約列為獨立契約
類型，使相關的權利義務關係應適用民法關於居間乙節規定
，但其報告或媒介契約的客觀行為，相較與民法居間契約定
義有別的無償居間行為，二者並無差異。觀之不動產經紀業
管理條例第4 條關於仲介業務的用辭定義為「仲介業務指從
事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務」，參以不動
產經紀業管理條例就是管理不動產經紀業的法規及其立法目
的，顯然不動產經紀業管理條例第4 條第5 款條文之「居間
」應係指居間行為，並未區別該居間行為究係有償與否。所
以，只要是從事仲介業務，不問是否收取報酬，即應受不動
產經紀業管理條例規範之管制。又內政部90年8 月31日台內
中地字第9083624 號函釋謂「經營仲介或代銷業務者，應為
本條例（按：不動產經紀業管理條例）所謂『經紀業』，違
者，主管機關自應依本條例第32條規定予以處罰。本案未具
不動產經紀人資格者從事不動產仲介買賣行為，固未向買賣
雙方收取服務報酬，惟本條例所稱『仲介業務』尚非以收取
服務報酬為其必要條件，倘該仲介行為屬其特定業務項目，
則可謂為本條例所稱『經營仲介業務者』而應受本條例之規
範。」則係闡述首揭法規意旨，為細節性、技術性解釋函令
，與母法及法律保留原則並無違背，自院自得予以援用。
為的標的可能是單純的報告訂約機會，也可能是斡旋契約使
之訂立，至於居間行為的有償與否，並不會影響居間行為的
本質。有償的居間行為，固因民法將居間契約列為獨立契約
類型，使相關的權利義務關係應適用民法關於居間乙節規定
，但其報告或媒介契約的客觀行為，相較與民法居間契約定
義有別的無償居間行為，二者並無差異。觀之不動產經紀業
管理條例第4 條關於仲介業務的用辭定義為「仲介業務指從
事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務」，參以不動
產經紀業管理條例就是管理不動產經紀業的法規及其立法目
的，顯然不動產經紀業管理條例第4 條第5 款條文之「居間
」應係指居間行為，並未區別該居間行為究係有償與否。所
以，只要是從事仲介業務，不問是否收取報酬，即應受不動
產經紀業管理條例規範之管制。又內政部90年8 月31日台內
中地字第9083624 號函釋謂「經營仲介或代銷業務者，應為
本條例（按：不動產經紀業管理條例）所謂『經紀業』，違
者，主管機關自應依本條例第32條規定予以處罰。本案未具
不動產經紀人資格者從事不動產仲介買賣行為，固未向買賣
雙方收取服務報酬，惟本條例所稱『仲介業務』尚非以收取
服務報酬為其必要條件，倘該仲介行為屬其特定業務項目，
則可謂為本條例所稱『經營仲介業務者』而應受本條例之規
範。」則係闡述首揭法規意旨，為細節性、技術性解釋函令
，與母法及法律保留原則並無違背，自院自得予以援用。
