行政法類
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非不動產經紀業而經營仲介業務之處罰與法律保留
2014-05-16
臺灣台北地方法院102年度簡字第254號行政判決要旨
按「本條例用辭定義如下：四、經紀業：指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。五、仲介業務：指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。」、「經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記...。」、「經紀業經主管機關之許可，辦妥公司登記或商業登記，並加入登記所在地之同業公會後方得營業，並應於六個月內開始營業；逾期未開始營業者，由主管機關廢止其許可。但有正當理由者，得申請展延一次，其期限以3個月為限。」、「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣10萬元以上30萬元以下罰鍰。」分別為不動產經紀業管理條例第4條第4款、第5款、第5條第1項、第7條第1項及第32條第1項分別定有明文。又「經營仲介或代銷業務者，應為本條例（按：不動產經紀業管理條例）所謂『經紀業』，違者，主管機關自應依本條例第32條規定予以處罰。本案未具不動產經紀人資格者從事不動產仲介買賣行為，固未向買賣雙方收取服務報酬，惟本條例所稱『仲介業務』尚非以收取服務報酬為其必要條件，倘該仲介行為屬其特定業務項目，則可謂為本條例所稱『經營仲介業務者』而應受本條例之規範；至『經營業務』觀念乃於社會生活上為同性質事務繼續反覆實施之行為。」、「主旨：關於非不動產經紀業而經營不動產仲介或代銷業務者之營業行為認定等事宜，請查照。說明：...(一)從事不動產仲介業務之行為...2.未設有店面或辦公室之行為人，以看板、名片或廣告等足以使不特定多數人知悉之方法，為從事仲介業務之表示或表徵者。3.對不特定人就特定不動產公開進行招攬或媒合不動產買賣或租賃行為者。」。上開函釋乃內政部本於主管機關基於職權所為補充性釋示，核與不動產經紀業管理條例規定與原則，尚無違背，自得援用。
原告前揭所述置放三角立牌及於其部落格網站中刊登銷售不動產物件之行為，已足以使不特定多數人認知其從事買賣不動產仲介業務，並對不特定人招攬不動產買賣，原告有從事不動產仲介業務，甚屬明確。被告以原告仲介行為，已該當反覆實施之業務行為，依不動產經紀業管理條例第32條第1項規定對原告裁罰，自無違誤。至原告主張不動產經紀業管理條例第1條、第5條、第7條旨在規範法人，並非為管理一般百姓之行為，故第32條所處罰之對象應限於法人，非一般百姓，其規定處罰之對象包括行為人牴觸憲法第11條、第15條云云。按憲法所定人民之自由及權利範圍甚廣，凡不妨害社會秩序公共利益者，均受保障，惟並非一切自由及權利均無分軒輊受憲法毫無差別之保障。憲法第7條、第9條至第18條、第21條及第22條之各種自由及權利，於符合憲法第23條之條件下，得以法律限制之（司法院釋字第443號解釋參照）。查不動產經紀業管理條例第5條、第7條規定，從事不動產買賣仲介業務之經紀業者，應向主管機關申請許可後，辦妥公司或商業登記並加入登記所在地之同業公會後方得營業。無論係公司、商號或個人，如非經紀業而有經營仲介或代銷業務者，依同條例第32條之規定，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人罰鍰。上揭之規定均係為建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展（稽之同條例第1條規定），具有公益性質，以確保民眾交易安全、維護交易秩序等公共利益，自無縱容非經紀業之公司、商號或個人可任意經營仲介或代銷業務不受規範之法理基礎，故不動產經紀業管理條例第5條、第7條、第32條規定，尚難認有違法憲法第11條、第15條之規定。
