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租賃法律知識分享-智丞法律事務所

2020-07-11

一般民眾從小到大多半會有在外租屋之經驗，在此僅以生活上常見應注意之事項與各位分享法律上應注意之處，以避免權益受損及紛爭之產生，本文並以承租人之角度出發，民眾可於遇到相關事例時尋求解決方案。

1.承租房屋要有租約，如有特殊需求如開店、期限或使用方式等需於簽約前再三確認並應將協議寫入合約中，以避免爭議：

民眾承租房屋未必僅供住居使用，有時會有開店面之營業需求，而一般租約多半會由房東或仲介提供在文具店買來的一般租約範本，就關於承租地點、期限、租金、押租金等通常會制式地規範，若民眾有不同之需求比如營業用，除詢問房東或仲介確認是否准許營業者外，另外若有於社區大樓之店鋪開設店家，亦應先行了解社區是否有限制若干營業事項，一般常見的是餐飲業、機車行、特殊行業如殯葬業及瓦斯行等，常有社區大樓會於規約上限制，此時可先行了解若有疑慮可以註記特約條款，以避免爭議！

2.另外若有裝潢需求，亦可與房東約定裝潢期租金是否收取，而若為社區大樓則有每月管理費及停車清潔費負擔，若怕有爭議可以事先約明！

3.租賃期若超過五年可於簽訂租約時去公證，以避免房屋所有權於租賃期間移轉而影響租賃權利，亦即民眾常聽聞到「買賣不破租賃原則」，若租期超過五年之租約經法院公證或民間公證人公證後，即便房東產權移轉給第三人，承租人仍可以以原租約對新房東繼續有效存在而不用換約，屆時等租約屆期再看彼此是否繼續承租，至於原押租金之返還及處理又是另一件事，要看具體個案而定！

4.房屋押金不得超過兩個月租金總額，違約金不得超過一個月為原則，承租房屋可留意租賃專法之相關規範，一般看屋要注意屋況，還有是否檢附家俱/家電等，若外地謀生人生地不熟可以透過合格之仲介居間介紹，以多一層把關，或現行亦有包租代管公司代為居間處理，而若承租社區大樓，亦可多方檢視，於簽約前多停看聽，若有疑問可以適時提出溝通，必要時並可協議加註特約條款，以避免爭議！

5.租賃物若有需要修繕，係由出租人負擔，承租人可以先確認需要修繕之處拍照或留存證據請房東或代理人即時處理，除非雙方已承租多時或彼此都有默契，否則，承租人不應自行維修以避免爭議。若遇到房東不維修，承租人可以視情形必要時可寄存證信函催告維修或者視瑕疵是否已嚴重影響住居安全而考慮是否依民法第424條終止租約，遇有爭議若有仲介亦可請其代為轉達協調或向各鄉鎮市公所聲請調解！

6.租賃期滿而沒有繼續簽約，房客也無搬走，法律上視為不定期租賃，在一般房屋情形可以協議是否換約，換約前如另有協議者外仍依舊租賃條件履行，於租約終止前房東仍不可逕自換鎖或入門，以免衍生刑事官司，此時可以找律師看如何處理後續，給予專業而正確之法律意見！

7.租約終止或租賃期滿而需返還房屋時，雙方應看合約是否要求回復原狀，並與房東確認屋況點交無誤後交還鑰匙及退還押租金，遇有爭議可以協調，若協調不成再循法律途徑處理，而現行可以以拍照或其他適當方式存證，如有爭議衍生時最好還是請教法律專業人士詢問應如何處理！