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2026-08-09
臺灣高等法院113年度重上字第713號民事判決要旨
系爭協議書是否經斯0管委會合法終止？
⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。次按區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權；共用部分：公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，公寓大廈管理條例第3條第2款、第4款、第10條第2項前段分別著有規定。查系爭建物為系爭大廈屋頂突出物之部分，有建物登記謄本可憑，應屬系爭大廈之共用部分，而為系爭大廈區分所有權人共有，並由斯0管委會負責修繕、管理及維護。又依系爭協議書約定，係斯0管委會將系爭建物提供予官0一使用收益，官0一每月則給付1萬9,300元租金（含管理費2,300元），是系爭協議書之性質，自屬租賃契約。
⒉另按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項分別規定明確。查官0一自110年9月起未依系爭協議書約定給付租金，斯0管委會於111年4月7日對官0一進行催告，有存證信函及收件回執可考，官0一仍未清償，斯0管委會乃於111年11月18日通知官0一終止系爭協議書，官0一於同月21日收受，有存證信函及收件回執可稽，官0一對於有收受前開催告及終止存證信函乙節亦未爭執，則系爭協議書業經斯0管委會於111年11月21日合法終止乙節，應堪認定。
⒊官0一雖辯稱：斯0管委會對於頂樓不鏽鋼水塔設備故障，溢水滲入系爭建物之事置之不理，顯未履行出租人義務，官0一得主張同時履行抗辯，斯0管委會終止系爭協議書並非合法云云。然主張同時履行抗辯，必須自己之給付與他方之給付有立於對待給付之關係者，始有適用。就租賃關係而言， 倘租賃物有修繕之必要，但租賃物之情狀不至造成承租人對於租賃物不能使用、收益之結果，承租人得依民法第430條規定，經催告出租人不為修繕後，自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，尚不得以此瑕疵之修繕，與租金之給付主張同時履行抗辯。上訴人所稱頂樓不鏽鋼水塔設備故障，溢水滲入系爭建物之情，固提出現場照片可佐，然由該等滲漏水情形以觀，不至造成官0一對於系爭建物不能使用、收益之結果，則據此足證斯0管委會已依約使官0一於租賃期間對於租賃物即系爭建物為合於契約目的之使用及收益，至於頂樓不銹鋼水塔設備故障，溢水滲入系爭建物，依其情事尚未達全部或重大部分不能使用收益程度，且官0一並無舉證證明已定期催告斯0管委會修繕未果，故官0一即無從以租賃物因漏水致全部或重大部分不能使用為由，主張同時履行抗辯而拒絕給付租金。是官0一此部分所辯，並不足採。
