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於公寓大廈管理條例施行前法定空地有無分管約定?

2026-06-30

最高法院115年度台簡上字第14號民事判決要旨

按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，固為民法第821條所明定。惟所有物返還請求權之成立，仍以相對人無權占有為要件。共有物之各共有人間，就共有物之使用收益方法，非不得以明示或默示意思表示成立分管契約；分管契約成立後，除經合法終止、變更或有其他消滅事由外，受分管利益之共有人或其特定繼受人，就該特定部分之占有使用，固有其權源，在公寓大廈管理條例施行前，有關共用部分或法定空地，尚非不得約定專用，倘區分所有權人間存有分管或約定專用關係存在，該分管或專用之約定，仍須符合公寓大廈共用部分或法定空地之通常使用方法及設置目的，即有權占用人仍應受到相關法律之限制，俾維護公寓大廈全體住戶之安全及利益。準此，公寓大廈之共有人依分管或約定專用關係，對共用或法定空地之占用若有違反相關法令限制而得認定侵害全體共有人所有權之部分，其他共有人仍得行使物上請求權，排除該項侵害。查上訴人於原審抗辯：系爭社區各1樓住戶長期使用其房屋後方空地，已近40年未受其他住戶異議；伊購買系爭房屋時，前手亦告知後方約2至3坪空地由1樓住戶使用；系爭社區之使用狀態，足認全體區分所有權人間就1樓後方空地已有明示或默示分管契約存在，被上訴人亦應受其拘束等語，是否毫無足採？非無詳予研求餘地。倘住戶間存有明示或默示之分管契約，攸關上訴人就如附圖所示A部分土地有無占用正當權源之判斷，自應究明。又上訴人專有之系爭地上物是否有違反法定空地使用目的，而應予拆除，與除去違反使用目的之系爭地上物後，得否依分管或約定專用關係占有使用該部分土地，係屬二事。在該分管契約未合法終止前，能否謂上訴人喪失占用附圖所示A部分土地之權源，進而認被上訴人得併請求上訴人返還該附圖所示A部分土地予全體所有權人？自非無疑。