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不動產買賣實務常見違約金條款約定 個案能否主張酌減
2026-01-07
臺灣高等法院高雄分院113年度重上更一字第13號民事判決要旨
被上訴人得否請求上訴人給付違約金？違約金是否過高？
按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第250條第1項定有明文。而違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。次按約定之違約金過高者，得由法院依職權予以酌減，契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。而債務已為一部履行者，法院亦得比照債權人所受利益，減少其數額。是當事人所受之一切消極損害(即可享受之預期利益) 及積極損害，均應加以審酌。經查：
⒈系爭契約第12條第4款約定：「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使」等語，有系爭契約可按，則上訴人違約時，被上訴人除得請求同條第3款之違約金外，尚得請求不履行之損害賠償，系爭契約第12條第3款所約定之違約金，應係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，核其性質應屬懲罰性違約金。
⒉上訴人因違約經被上訴人解除契約，已如前述，則被上訴人依系爭契約第12條第3款約定應得請求上訴人於解約日起10日內給付原所收款項計算之金額即620萬元違約金。惟上訴人因系爭票據兌現時間得暫停履約至110年9月13日始需交付系爭過戶資料，則系爭契約第4條第1款原約定之同月15日交屋日應同延後55日至同年11月9日，是上訴人如按約履行，被上訴人自該日起即得享有占有使用系爭房地之利益。又被上訴人分別自111年2月、3月、6月起向訴外人蔡○池、王○麗、李○強承租廠房使用，按月支付租金55,000元、26,000元、7萬元，有租賃契約書可稽。則被上訴人主張因未如期取得系爭房地，僅得另承租廠房使用，於解約前受有按月支出前述租金之損害，應屬可採。另被上訴人因系爭契約成立需給付仲介服務報酬160萬元，有服務費確認單可佐，且系爭契約既已成立，被上訴人不因解約即免除該債務，被上訴人主張其等因上訴人違約未能取得系爭房地，但仍應負擔該債務而受有損害，亦屬可採，是本院審酌上情、前述違約金為懲罰性違約金之性質、現今社會經濟狀況及上訴人違約情狀等情，認將違約金酌減為280萬元應屬適當。故而，被上訴人請求上訴人給付280萬元違約金及自111年10月9日起算之遲延利息，應屬有據。
