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不動產買賣契約主張契約已解除或拒絕履約是否有理由之個案判斷

2026-01-07

最高法院113年度台上字第1178號民事判決要旨

一、被上訴人主張：伊於民國110年5月5日與上訴人簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），約定以總價新臺幣（下同）6,200萬元買受上訴人所有坐落高雄市○○區○○段787地號土地及其上同段88建號建物（下合稱系爭房地）。伊已給付簽約款620萬元，上訴人應依約於同年7月20日前將系爭房地過戶所需文件交付承辦地政士，辦理所有權移轉登記手續。上訴人卻拒絕履約，經伊限期催告仍未履行，伊已為解除契約之意思表示，爰依民法第259條規定、系爭契約第12條第3項約定，求為命上訴人返還已收款項及給付違約金合計900萬元，暨其中620萬元自111年9月29日起，其餘280萬元自同年10月9日起算法定遲延利息之判決（未繫屬本院部分，不予贅述）。

二、上訴人則以：伊無出售系爭房地意願，依民法第86條但書規定，系爭契約因伊無與被上訴人成立買賣契約之意思表示合致而無效。縱認系爭契約成立，伊係因遭訴外人即仲介人員蘇0恩施用詐術，告知簽完約還可與家人商量，始陷於錯誤而簽訂系爭契約，伊已以110年6月8日存證信函撤銷出售系爭房地之意思表示。況伊患有脊髓惡性腫瘤、持續性憂鬱症及雙下肢截癱等症狀，僅有國小學歷，辨識其意思表示效果能力不足，於匆促數小時內作成系爭契約，契約條件對伊顯不公平，亦得依民法第74條規定為撤銷。另被上訴人未於110年5月5日簽約時給付620萬元至履約保證專戶，迄同年9月13日始付清簽約款，其解除契約不合法，且遲延付款131日，依系爭契約第12條第2項約定，應賠償違約金406萬1,000元，得以之為抵銷，被上訴人請求返還已付價款及給付違約金，有違誠信原則等語，資為抗辯。

三、原審維持第一審所為命上訴人給付被上訴人900萬元本息部分之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人自109年12月18日起即在網路上刊登出售系爭房地之廣告，依兩造簽立系爭契約之錄影光碟內容，未見上訴人有遭蘇0恩詐欺或不同意出售系爭房地之情，且上訴人超過行為後1年之除斥期間，始引用民法第74條第1項規定為防禦方法，未起訴請求法院撤銷系爭契約或減輕其給付，不生撤銷效力。而依系爭契約第4條第1項及第8條第1項約定，上訴人應將系爭房地過戶所需書狀及證明文件準備齊全並蓋妥印鑑章，於被上訴人給付備證用印款即110年7月20日時，交由承辦地政士辦理所有權移轉登記手續。兩造簽訂系爭契約時，被上訴人已交付面額共620萬元之支票、本票予地政士，同年5月13日已匯款150萬元至履約保證專戶，並由地政士於同年9月13日匯入470萬元至履約保證專戶，依系爭契約第4條第2項、第6項約定，已依約履行其給付簽約款之義務，其履行義務無違反誠信原則。上訴人屆期未依約交付過戶所需文件，經被上訴人於110年8月18日寄發存證信函，定7日期限催告後，仍未於期限內履行，被上訴人於111年9月27日以存證信函解除系爭契約，並請求返還已付款項620萬元，即屬有據。又系爭契約第12條第4項已約定該條所定違約金不妨礙損害賠償請求權之行使，可認該條第3項約定若出賣人有違約情事，買受人得請求之違約金屬強制債務履行為目的之懲罰性違約金。斟酌上訴人遲延交付過戶所需文件，致被上訴人未能依預定取得系爭房地，進而解除系爭契約，增加租用其他廠房費用、仍須給付仲介服務報酬，且受有已付價金利息之損失等一切情狀，認依已付款項620萬元計算違約金確屬過高，應酌減至280萬元為適當。另依系爭契約第4條第1項記載：「完稅款：稅捐機關核發稅單後三日內」，可知應先辦理完稅手續後，被上訴人始須交付完稅款，上訴人主張被上訴人遲延給付完稅款應賠償違約金，並以之與其賠償義務抵銷，為不足採。從而，被上訴人依民法第259條、系爭契約法律關係，請求上訴人給付900萬元本息，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

四、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第229條第2項前段、第254條定有明文。所謂無確定期限係指期限之屆至雖屬確定之事實，但何時屆至則未確定。包含未定期限之不定期債務，與雖定有期限而其屆至之時期不確定之不確定期限債務。不確定期限債務，債權人固非不得為定期催告，惟倘債權人於期限屆至前為催告，因在期限屆至前，債權人尚不得請求清償，該催告於期限屆至前自不生催告之效力。查依系爭契約第4條第6項約定：「本契約除事先取得乙方（即上訴人）同意外，其價款之支付皆以現金或銀行開立之支票或本票為之，如為私人票據者，在未兌現前，乙方得暫停續辦產權移轉手續」，似見價款倘以私人票據支付者，須待票據兌現時，上訴人始有續辦產權移轉手續之義務，而屬不確定期限債務。揆諸上開說明，上訴人應於被上訴人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，始負遲延責任。而被上訴人於簽約時應給付簽約款620萬元，並於當日交付面額150萬元、發票日為110年5月12日之支票，及簽發面額470萬元、到期日為同年8月31日之本票予地政士，其中支票款150萬元已於同年5月13日匯入履約保證專戶，另470萬元迄同年9月13日始匯入履約保證專戶，為原審確定之事實。則被上訴人於110年8月18日定期催告上訴人交付過戶所需文件時，被上訴人似尚未兌現全部票據而給付簽約款。果爾，能否謂該催告已生催告之效力？自滋疑義。原判決未遑查明上訴人究於何時陷於給付遲延，遽謂其未於110年7月20日交付過戶所需文件予地政士辦理所有權移轉登記手續，已有遲延給付之違約情事，進而認定被上訴人得合法解除系爭契約，而為上訴人不利之論斷，於法自有未合。