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隱瞞漏水屋況遭解除契約成功請求返還買賣價金之個案

2025-12-20

臺灣高等法院113年度重上字第846號民事判決要旨

㈠按因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示；故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者，負損害賠償責任，民法第92條第1項本文、第184條第1項後段亦有明文。該所稱詐欺，係指對表意人意思形成過程屬於重要，而有影響之不真實事實，為虛構、變更或隱匿之行為，故意表示其為真實，使表意人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言。是項規定所欲保護之法益，為表意人意思表示形成過程之自由。詐欺之不法行為，如符合故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人之要件，受害人亦得依民法第184條第1項後段規定，請求加害人負侵權行為之損害賠償責任（最高法院111年度台上字第176號民事判決意旨參照）。

㈡上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人返還1050萬元本息部分，有無理由：

⒈上訴人主張被上訴人隱瞞系爭房屋有漏水等重要事項而不為誠實告知，係對伊實施隱匿之詐欺行為，致伊在資訊不完整做出承諾意思表示，伊得依民法第92條第1項規定撤銷購買系爭房地之意思表示等語，雖為被上訴人所否認。然查：

⑴證人王0康於原審到庭具結證稱：系爭房屋在伊居住尚未買賣之前，確實有出現漏水的現象，漏水的情形伊有修繕這點，伊於買賣契約成立時有告知被上訴人，合約書也有記載；契約中有折讓174萬元是因為房屋有漏水及壁癌的情形，否則不會有折讓的價格，所以才有折讓價金的特別約定；委賣當時屋內漏水還是有的，已經修繕了，天氣好的時候是看不出來，印象中下雨的時候還是會漏水，修繕完的現況是1樓的柱邊及外牆有漏水，屋內的滲水是從外牆進來的，滲水當時肉眼可及的是1樓的柱邊跟牆角，4樓到3樓轉角處應該也有漏水等語，核與王0康於甲說明書中關於「建物現況是否有滲漏水情形」及「建物是否曾在最近1年内修復滲漏水」欄位均勾選「是」等語，及王0康與被上訴人簽立之甲契約中第17條特別約定事項記載：「賣方（按即王0康）原價1,080萬，折讓174萬元，故雙方合意買方已仔細確認屋況，賣方不負漏水、壁癌責任，屋況以現況點交。」等語相符，且均經被上訴人本人於甲說明書中前開欄位右下方及甲契約中前開條款下方簽名及蓋指，足認被上訴人於111年2月9日出售系爭房地前，已經王0康知悉系爭房屋有漏水之事實無訛，進而於簽立甲契約時與王0康就買賣價金達成折價174萬元之約定，從而被上訴人辯稱王0康係告知伊系爭房屋曾有漏水，但已修復，價金折價部分與漏水無關，伊不知道系爭房屋有漏水之情云云，顯與王0康前開證述及甲說明書暨甲契約第17條記載不相符，洵無可採。而依王0康前開證述，可知系爭房屋於王0康出售予被上訴人時存有屋內漏水之問題，再佐以被上訴人陳稱：伊於購買系爭房地後沒有做任何修繕，僅在委託出售時，有進行油漆粉刷等語，是系爭房屋於王0康出售予被上訴人時既存在漏水問題，而被上訴人就此未曾修繕，堪認被上訴人將系爭房屋出售予上訴人時斯時仍存有漏水之瑕疵。被上訴人除未將系爭房屋有漏水之事實告知上訴人外，甚者在乙說明書關於「建物現況是否有滲漏水情形」一欄，勾選「否」，亦在「建物是否曾在最近1年内修復滲漏水」一欄，勾選「否」，刻意隱瞞漏水之瑕疵，而系爭房屋是否漏水對居住品質有相當之影響而涉及房屋效用之瑕疵，衡情倘被上訴人出售系爭房地之初，即充分告知上訴人系爭房屋有漏水之事實，則上訴人於應買前自得以自行評估而決定是否買受及價格之高低，是此有關交易標的物品質之資訊對上訴人而言，自屬不動產交易之重要事項，被上訴人即有告知義務，被上訴人既隱匿上開交易之重要資訊，則上訴人在未充分掌握交易資訊之前，即為買受系爭房地之意思表示，實乃被上訴人蓄意隱匿上開重要交易資訊所致。