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可否依實價登錄資料作為推估計算不動產房地價值之依據?

2025-09-13

最高法院114年度台抗字第475號民事裁定要旨

按核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準，民事訴訟法第77條之1第2項定有明文。所謂交易價額，係指實際交易之市價。又內政部提供查詢之不動產交易實價，係直轄市或縣（市）主管機關依平均地權條例第47條規定，查核不動產成交案件實際資訊申報登錄之資訊正確性後所公開之交易價格，於訟爭之不動產無實際交易時，固得以交易物件性質相近之鄰近不動產於起訴時之交易實價，據為核定訴訟標的價額之參考。惟房屋及其坐落土地合併為登錄價格者，該房屋與土地之面積是否不同、各自所占交易總價之比例或數額等價格形成因素，攸關據以比較、核定訟爭不動產交易價額之正確性，自應究明。系爭建物為2層獨棟房屋，住家用，總面積112.86平方公尺（每層各56.43平方公尺），其坐落之系爭土地，總面積340平方公尺，有土地建物查詢資料附卷可稽（見原審卷69頁以下）。乃原審未敘明鄰近房屋之用途，及查明坐落土地之面積、房屋與土地各自所占交易總價之比例或數額，逕以該總價470萬元除以該屋僅1層之面積54.83平方公尺，認其單價為每平方公尺8萬5,719元，並乘以系爭建物之2層總面積112.86平方公尺，據為系爭房地交易價額之估算，進而核定本件訴訟標的之價額，自有可議。抗告意旨，指摘原裁定關於核定訴訟標的價額部分不當，聲明廢棄，非無理由。次按當事人對於法院核定訴訟標的價額之裁定提起抗告，關於命補繳裁判費部分，並受抗告法院之裁判，此觀民事訴訟法第77條之1第4項後段之規定自明。原裁定關於核定訴訟標的價額部分，既有未當，其關於命補繳裁判費部分，自應併予廢棄發回。