律法觀點
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法律上是否交付或移轉涉及契約責任等 容有個案事證不同攻防有異
2025-07-04
最高法院114年度台上字第698號民事判決要旨
按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，由買受人負擔，固為民法第373條所明定。但該條所謂交付，並非以現實交付為限，亦可依同法第946條第2項準用第761條第3項規定，讓與返還請求權以代交付。又法院依自由心證判斷事實之真偽，不得違背論理及經驗法則，民事訴訟法第222條第3項定有明文。所謂論理法則，係指依立法意旨或法規之社會機能就法律事實所為價值判斷之法則而言。所謂經驗法則，係指由社會生活累積的經驗歸納所得之法則而言；凡日常生活所得之通常經驗及基於專門知識所得之特別經驗均屬之。查系爭買賣契約標的物即大園房地現況為出租，兩造約定該房地於尾款交付日點交，賣方應於點交前換約，為原審認定之事實。似見上訴人買受大園房地，願承受被上訴人與承租人所訂立之租賃契約，並以換訂租約方式為之。且兩造於107年6月19日辦妥大園房地所有權移轉登記，嗣於23日、26日協議分別記載：「黃（指黃0聖）收房租」、「大園房租由黃0聖收取使用」等語，上訴人同意被上訴人繼續收取該不動產租金，亦為原審認定之事實。倘被上訴人於上訴人取得大園房地所有權後，雙方並無合意以讓與返還請求權之方式以代交付（即指示交付），則其於交付前應仍有權繼續占有該不動產，何以須再與上訴人協議並徵得上訴人同意由其續為收取租金？非無疑問。再者，兩造於108年8月27日簽訂系爭承認書，載明大園房地買賣總價2,800萬元，上訴人已如數繳清契約款、備證款及完稅款，所餘尾款320萬元亦以現金支付等語，有系爭承認書可稽，上訴人繼而於同年月31日以Line通訊軟體傳訊要求被上訴人提供變更出租人名義為上訴人之租約，被上訴人嗣即傳送出租人改為上訴人，下方並記載「黃0聖代」等語之與承租房客簽訂之房屋租賃契約書予上訴人，有上開Line通訊軟體對話紀錄及房屋租賃契約書在卷足憑。而依上開房屋租賃契約出租人欄之記載，似見係由被上訴人代上訴人與承租房客換訂租約。果爾，則上訴人於支付尾款後，要求被上訴人提供改以上訴人為出租人名義之租約，被上訴人允諾並代上訴人為之，似此情形，是否不能認兩造已合意讓與返還請求權，即以指示交付方式，以代大園房地之交付，非無再為研求之餘地。原審未詳為推闡明晰，徒以上訴人在大園房地張貼公告及發函催告承租人與其換約，未逕行使出租人權利，催告承租人給付租金，遽謂兩造並未依指示交付方式移轉該不動產之占有，進而為上訴人不利之判決，除適用上開規定不當外，並違反論理及經驗法則。
