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於農地主張分割共有物能否突破農發條例分割之限制?

2025-03-24

臺灣桃園地方法院112年度訴字第2133號民事判決要旨

次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第1項、第2項所明定。又「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限：一、因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併；同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併。二、部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分及共有分管之未變更部分，得為分割。三、本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。四、本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。五、耕地三七五租約，租佃雙方協議以分割方式終止租約者，得分割為租佃雙方單獨所有。六、非農地重劃地區，變更為農水路使用者。七、其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要，經中央目的事業主管機關專案核准者，得為分割」，農業發展條例第16條第1項定有明文。查：

⒈系爭土地使用分區及使用地類別均為特定農業區、農牧用地，核屬農業發展條例第3條第11款所定義之耕地，若按應有部分分割，每宗耕地分割後每人所有面積均未達2,500平方公尺，未分割前即未達前開農業發展條例第16條第1項本文所規定分割後每人所有土地面積最小限制，其分割自上開條文之限制。...準此，系爭土地迄今之權屬狀態，係基於98年間繼承之共有關係復加諸其他非因繼承行為介入所致，尚無農業發展條例第16條第3款例外規定之適用，有楊梅地政事務所113年11月13日回函在卷可憑，復查無同條但書他款之事由存在，是以系爭土地尚不符合農業發展條例第16條但書所定例外之情形，應不得為原物分割。

⒉而上開規定之目的在於防止耕地細分，便利農場經營管理，簡化耕地權屬複雜性，如耕地所有人未達分割之面積標準者，必須將其整筆耕地出售，實務上並不致產生問題。（89年1月26日農業發展條例第16條修法理由參照）。按首開法條（即農業發展條例第16條）所定耕地不得分割，係為防止耕地細分而設，並非不許耕地共有人以原物分配以外之方法以消滅其共有關係（最高法院97年度台上字第1816號判決意旨參照）。按農業發展條例第16條所定耕地不得分割，係為防止耕地細分而設，並非不許耕地共有人以原物分割以外之方法消滅共有關係，故將共有耕地整筆變賣，以價金分配於共有人，並不發生耕地細分之情形，自不在上開法條限制之列（臺灣高等法院暨所屬法院106年法律座談會民事類提案第8號審查意見及研討結果參考）。依此，農業發展條例第16條之立法目的係為避免耕地分割過於零散，影響農業經營；然並非不許耕地共有人以原物分配以外之方法以消滅其共有關係，非屬民法第823條第1項所定「除法令別有規定」之法令，僅係對於分割方法之限制，而將共有耕地整筆變賣，以價金分配於共有人，並不發生耕地細分之情形，自不在上開法條限制之列。

⒊審酌系爭土地不符合農業發展條例第16條第1項但書各款情形，顯無法以原物分割方式為之，再以兩造前於113年5月3日共同簽立協議書，協議以每坪3萬1000元對外開價，委託仲介公司銷售及進行刊登廣告，已如前述，參以協議書第6條約定土地銷售所得價金依各共有人所持有土地面積比例分配予各共有人，益見兩造亦同意以出售系爭土地方式消滅共有狀態以換取價金。基此，本件若採變價分割方式，既不違背於共有人主觀意願，兩造得依其對系爭土地之利用情形、對系爭土地在感情上或生活上是否有密不可分之依存關係，暨評估自身之資力等各項，以決定是否參與競標或行使優先承買之權利，以單獨取得系爭土地所有權，佐以系爭土地整筆經由市場公開競標，較符合市場行情，並得兼顧共有人之經濟利益，屬妥適、合理、公平之分割方案。爰採變價分割方式，判決如主文第1項所示。