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土地登記錯誤導致坪數短少可主張買賣瑕疵擔保責任及國家賠償
2025-02-07
最高法院111年度台上字第558號民事判決要旨【㈠按民法第359 條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少價金。」旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人因物有瑕疵而請求減少價金者，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值予以比較後，再按差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額。次按受害人因地政機關登記錯誤遺漏或虛偽致生損害，固得依土地法第68條第1項規定為請求，以貫徹土地登記之公信力，並保護權利人之權利與維護交易之安全，惟基於損害賠償在填補損害之本旨，即「有損害斯有賠償」之原理，應以請求人實際所受之損害為準。倘請求人因地政機關登記錯誤遺漏或虛偽所生之損害，得自他人處獲得財產權填補時，即應將該項得以填補之財產權扣除，以計算其實際所受之損害。蓋地政機關依上開規定賠償後，並無法再向他人求償，自不能置請求人得自他人取得填補之財產權於不顧，而據以認定請求人實際所受損害之數額，轉使該原應負償還之他人得以免責，而有失其平。
㈡查系爭建物有面積短少之瑕疵，被上訴人得請求減少價金等情，為原審確定之事實。倘屬無訛，以土地與房屋為各別之不動產，各得為計價交易之標的，原審就該減少價金之計算方式，即應就買賣時系爭建物有瑕疵與無瑕疵時之應有價格比較後所得之差額而為斟酌，乃原審將土地價值包含在內併與計算建坪之平均單價，而求得系爭建物短少面積之應有價值，即有未洽。
㈢次查被上訴人因面積短少瑕疵應減少價金，各得請求程致中返還溢付價金105萬8250元本息，又古0地政因登記面積發生錯誤，致被上訴人受有損害，均為原審認定之事實。倘被上訴人得向程0中請求返還溢付之價金，依前開說明，即應將該項財產權扣除，以計算被上訴人因登記錯誤所受之實際損害，原審未見及此，逕謂古0地政依土地法第68條第1 項規定應負之國家賠償責任，與程0中應負之不當得利債務，屬不真正連帶債務，而為不利古亭地政之論斷，亦嫌速斷。】
關於主張國家賠償責任損害賠償請求之進一步認定部分則由臺灣高等法院作成111年度上國更一字第2號民事判決其判決要旨如下【1.按因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時，不在此限。土地法第68條第1項定有明文。此項規定係國賠法之特別規定，自應優先適用。又土地法上開規定，其立法意旨係在貫徹土地登記之公示性及公信力，使土地權利人不因地政機關就土地登記之錯誤、遺漏或虛偽而受損害，以兼顧交易安全及權利人之權利保障。至土地登記規則第13條雖謂土地法第68條第1項所稱登記錯誤，係指登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者；所稱遺漏，係指應登記事項而漏未登記者。惟上開規則所定應屬例示性之規定，除此之外，包括測量有誤或面積計算錯誤等情形，仍屬本條保護之範圍（最高法院76年度第5次民事庭會議決議、最高法院85年度台上字第670號判決意旨參照）。
2.按土地登記有絕對效力，影響人民財產權甚鉅，登記簿所載之面積，常為買賣過程中確定價格之重要依據，且一般不動產交易當事人，通常欠缺精確估測不動產實際面積能力，悉以登記簿之記載為交易準據，不動產登記簿所載面積如有錯誤，即有導致交易價格之錯估，致人民之權益受損害情形。又古0地政事務所職司土地、建物測量登記工作，其所屬公務員為不動產測量、登記如有測量有誤或面積計算錯誤等情形，導致面積登記錯誤情狀，古0地政事務所就面積登記錯誤所致人民之權益受損，即應依土地法第68條第1項負國家賠償責任。查00號建物於76年5月25日辦理第一次登記時，係自系爭竣工圖轉繪00號建物測量成果圖時，其登記面積即與實際面積有所不符，嗣經分割登記增編系爭建物、00號建物、00號建物，系爭建物實際面積確較登記面積短少8.21平方公尺之情，已如前述，系爭建物因古0地政所屬公務員依原始竣工圖轉繪計算面積時發生錯誤，致系爭建物登記面積超出實際面積8.21平方公尺，顯屬測量及面積計算有誤，且測量及面積計算有誤非可歸責於上訴人，已為古0地政所不爭，又系爭建物因面積短少，致使因坪數差異而產生之應有價值（市價）減少（確切損害詳下述），所有人即上訴人確實因此受有損害，則上訴人依土地法第68條第1項規定請求古0地政負國家賠償責任，自屬有據。
3.古0地政雖辯稱其依系爭作業要點規定，按系爭竣工圖圖籍上標示之尺寸及面積檢討計算表轉繪系爭測量成果圖，於法並無不合，系爭建物實際面積與登記面積不符，無法判斷是否為建物未按圖施工或其他原因所致，並無測量錯誤情事云云。然按土地法第68條第1項規定「因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時，不在此限」，係就職司不動產登記事務之公務員不法侵害人民權利，由該機關負損害賠償責任之規定，屬國家賠償法之特別規定，故人民因不動產登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害，而請求地政機關賠償時，該地政機關應否負賠償責任及其賠償範圍，即應依該條規定定之，不適用國家賠償法第2條之規定。又上開條文之立法意旨，在貫徹土地登記之公示性及公信力，使土地權利人不因地政機關就土地登記之錯誤、遺漏或虛偽而受損害。如土地權利人或登記名義人因地政機關就土地登記之錯誤、遺漏或虛偽受損害時，除非該地政機關能證明其原因應歸責於受害人，否則即應負賠償責任，不以登記人員有故意或過失為要件。（最高法院大法庭110年度台上大字第3017號裁定意旨參照）。查系爭建物登記面積確實有誤，實測面積較登記面積短少8.21平方公尺，已如前述。且登記錯誤之原因，係因系爭建物第一次登記乃依照原始測量圖是按照竣工圖轉繪等情，亦為古0地政所不爭，顯然不可歸責於上訴人。再查無其他證據可證上訴人就此登記錯誤具可歸責之事由，則揆諸上開裁定意旨，古0地政不論自身登記人員是否有故意或過失，即應依土地法第68條第1項規定，就系爭建物面積登記錯誤所致上訴人損害，負國家賠償責任。是其前開所辯，自非可採。
4.從而系爭建物有實際面積與登記面積不符，致使因坪數差異所生應有價值（市價）減少，已屬古0地政因登記錯誤致上訴人受有損害之情事，且認此錯誤非可歸責於上訴人，則上訴人依土地法第68條第1項規定請求古亭地政為損害賠償，自屬有據。另依前所述，土地法第68條為國賠法之特別規定，應優先適用。而上訴人前開主張既有理由，本院毋庸再予審究國賠法第2條之適用問題，併予敘明。】
