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土地使用同意書之債權契約能否例外作為繼續使用之依據?
2025-02-07
民間常見建商營造社區而有使用土地之需求，於與地主協議簽立土地使用同意書或類似文件，然其後土地轉讓而於繼受人欲對社區主張權利而衍生爭議，於此最高法院受理之111年度台上字第321號民事判決涉及類似爭議，節錄判決要旨如下【1.按土地使用同意之借貸契約為債之關係，除法律另有規定或其他特別情形外，僅於特定當事人間有其效力，地上物所有人或使用人不得據以對土地受讓人主張有繼續占用土地之使用權。惟該債權契約若係為配合社區發展，促進經濟與公共利益之目的，且社區成員已共同長期繼續占用所交付之土地，而土地受讓人明知或可得而知該借貸契約存在及地上物占用土地之實況，為使締結該借貸契約之本旨得以實現，並維持法律安定性，且無致土地受讓人之財產權受不測之損害，復不悖誠信及比例原則者，得例外令該土地受讓人受該債權契約關於土地繼續為社區成員共同占有法效之拘束，而發生對抗效。次按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，否則即有悖於論理法則及經驗法則，得據為上訴第三審之理由。
2.查光0公司興建世外0源社區出售，洪0蘭無償提供分割前197地號土地給住戶使用，之後光0公司將社區餘屋及土地售予華0公司，並由洪恭蘭簽署系爭同意書記載無償供華0公司使用，華0公司則簽署系爭協議書，並影印系爭同意書交與世外0源管委會，為原審認定之事實。又觀卷附系爭同意書記載分割前197 地號土地提供給華0公司使用期間無限期，卷附協議書則記載華0公司將分割前197地號土地、建物（即社區公共設施與社區道路）無償提供與世外0源管委會永久使用等詞，似為洪0蘭將分割前197地號土地貸與華0公司使用，華0公司再將之提供世外0源管委會（社區住戶）使用之占有連鎖關係，未見洪0蘭有要以華0公司為傳達機關，而直接與後續買受之社區住戶成立使用借貸關係之文義。倘若無訛，何以憑洪0蘭簽署無償提供分割前197 地號土地給華0公司無限期使用之系爭同意書，得以解釋為洪0蘭有就分割前197地號土地與世外0源管委會間成立永久使用借貸關係之真意？非無疑義，即有再研求之餘地。原審未遑細究，遽為不利黃0儀之認定，尚有可議。】
