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地下停車場兼防空避難功能是否為專有部分?消防設備修繕費用分擔

2024-12-05

隨著現代化發展，集合住宅或公寓大樓漸成為都會發展住宅之趨勢，為此方有公寓大廈管理條例之制定及施行，轉眼間數十年過去，實務上亦常有於公寓大廈管理條例施行前即已存在之公寓大樓或集合住宅究竟應該如何適用法律?而常見地下室停車空間兼具有防空避難功能，究竟是專有部分抑或其他性質?此等爭議延伸而來的是設置於此之設施，發生故障或損害而有修繕需要時，費用究竟應該怎麼分擔?而社區可能有管理委員會也可能沒有管理委員會，若有區分所有權人會議議決其效力如何?有無拘束力?住戶拒絕繳納或分擔有無道理?此等常見於社區之爭議，分享一則臺灣苗栗地方法院受理113年度苗小字第533號民事小額判決節錄其要旨如下【㈠地下3樓停車場係公寓大廈管理條例施行前，依當時法令辦理產權登記並領有所有權狀，具該停車位建號及土地持分一節，有原告所提出建物登記第三類謄本附卷可證，且為被告所不爭執。經查，依原告所提出新北市政府工務局113年0月0日新北工寓字第000號函說明第4點引用內政部91年1月9日內授營建管字第09100811010號函示：「本條例施行前法定停車空間依當時法令辦理產權登記並領有所有權狀（具有該停車位建號及土地持分），經認定具有使用上之獨立性，自得依第3條第3款定義視為專有部分…」等語。另依公寓大廈管理條例第3條第3款之定義，所謂專有部分，不僅為區分所有之標的，且須具有使用上之獨立性。地下3樓停車場，其用途為防空避難室兼汽車停車場，亦即除供停車使用外，尚供不特定人防空避難之用，有被告所提出臺北縣政府工務局使用執照存根附卷可憑，當有防空避難需求時，地下3樓停車場所有權人不能拒絕他人進入避難，且地下3樓停車場不僅劃設汽車停車位，尚設有化糞池、機械升降設備、發電機、水箱、綜合式火警消防栓箱、消防泵浦、泡沫儲存槽（原液桶）等供全體區分所有人使用之設施設備（參卷第157頁本社區地下3樓消防平面圖），上開設施設備不僅占用地下3樓停車場空間，維修時維修人員亦需進入使用，甚至管理服務人員亦有定時進入巡視以維社區安全之必要，是以地下3樓停車場並無使用上之獨立性，縱辦理產權登記並領有所有權狀（具有該停車位建號及土地持分），仍不得視為專有部分。是原告主張地下3樓停車場為專有部分，容有違誤。

㈡按本法所定各類場所之管理權人對其實際支配管理之場所，應設置並維護其消防安全設備；場所之分類及消防安全設備設置之標準，由中央主管機關定之，消防法第6條第1項定有明文。而集合住宅，依各類場所消防安全設備設置標準第12條第2項第7款規定，屬消防法第6條第1項後段所指乙類場所。又，以水或其他滅火藥劑滅火之器具或設備之滅火設備，為各類場所消防安全設備；泡沫滅火設備，為滅火設備之一種，為各類場所消防安全設備設置標準第7條第1款、第8條第6款所明定。依上述說明，泡沫滅火設備為集合住宅管理權人依消防法及各類場所消防安全設備設置標準，予以設置並維護之消防安全設備。消防法所稱管理權人，係指依法令或契約對各該場所有實際支配管理權者，消防法第2條前段定有明文。集合住宅之區分所有權人，基於民法所有權之規定，對集合住宅有實際支配管理權，集合住宅之區分所有權人即有設置並維護其消防安全設備之義務。

㈢次按起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之，為公寓大廈管理條例第57條第1項所明定。依此，消防設施應屬公寓大廈即集合住宅之「附屬設施設備」，且於建築完成時應移交管理委員會或管理負責人（未成立管理委員會時由住戶推選之管理負責人等）；再依消防法第1條所揭示之立法意旨，該法係為預防火災、搶救災害及緊急救護，以維護公共安全，確保人民生命財產所制訂，因此集合住宅之消防設施設備，除設置於區分所有權人專有部分且專屬該區分所有權人所使用者以外，例如各住戶住宅內之滅火器，其餘消防設施設備應歸公寓大廈即集合住宅之全體區分所有權人所有，即使應歸全體區分所有權人所有之消防設施設備設置於區分所有權人之專有部分建物内，亦同。本案之系爭泡沫設備雖設於地下3樓停車場，惟地下3樓停車場不僅有汽車停車位，尚有化糞池、機械升降設備、發電機、水箱、綜合式火警消防栓箱、消防泵浦、泡沫儲存槽（原液桶）等供全體住戶使用之設施設備，地下3樓停車場泡沫滅火系統設備（即系爭泡沫設備），遇地下3樓停車場火災發生而噴灑泡沫滅火時，並非僅防止地下3樓停車位所有人受損害，同時亦防止地下3樓停車場其他共有公用之設施設備蒙受損害，而本社區地下2樓（設有機車停車位）發生火災時，消防泡沫係由設於地下3樓之泡沫原液桶及管線送往地下2樓之消防泡沫管線再噴灑，且發生火災時，各汽車及機車停車位所有權人受損及各共有公用設施設備受損情況，亦無從依車位面積與各設施設備設置之面積比例，或依泡沫噴灑區域面積比例而擬定受損害或受利益之大小，進而以該比例區分各停車位所有權人與管理委員會應分擔之設置或維護費用。依前所述，地下3樓停車場不得視為專有部分，且系爭泡沫設備並非供地下3樓停車場車位區分所有權人所專用，基於消防安全設備攸關公寓大廈全體所有權人之生命財產及公共安全，系爭泡沫設備之所有權應歸本社區全體區分所有權人所有，系爭款項即應由全體區分所有權人共同分擔。

㈣按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條固定有明文。原告主張本社區於112年11月5日區分所有權人會議決議，系爭款項應由地下3樓停車場10個車位所有權人負擔一節，雖提出區分所有權人暨住戶大會會議紀錄1份為證，惟該會議紀錄第九項「討論報備事項之相關決議：第二案討論社區消防設備修繕案」，並未記載表決票數情形，亦無決議內容；該會議紀錄後附之「討論相關事項及決議」記載第二案：討論本社區消防設備修繕案：3.地下停車場專用泡沫滅火設備，維養費用該如何分擔？……（一）所以本社區地下三樓停車場，專用的泡沫滅火系統設備，估價費用二十三萬六千元整未稅價，由該10個車位住戶負擔。（二）該消防泡沫設備延伸至地下二樓機車停車場，機車停車場若屬全體住戶共用部分，約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」等記載中，亦無區分所有權人表決之票數情形，因認原告此部分主張尚難採信。原告未能證明本社區區分所有權人會議決議系爭款項應由被告負擔15,733元，原告所提出之規約亦無系爭泡沫設備維護費用應如何分擔之約定，則原告以公告、寄催繳通知單及存證信函等催告被告繳納，即失所依據。

㈤無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段固定有明文。又，共有物之管理費及其他負擔，除契約另有約定外，應由各共有人按其應有部分分擔之，民法第822條第1項定有明文。原告主張其為被告代為墊付系爭款項中被告應分擔之15,733元，被告無法律上之原因而受有利益，致原告受損害等語。然查，本院認地下3樓停車場並非專有部分且本社區全體區分所有權人依法有設置並維護社區消防安全設備之義務，系爭泡沫設備屬本社區消防安全設備之一，且系爭泡沫設備並非專有部分所有權人所專用，系爭泡沫設備應屬全體區分所有權人所共有，其修繕費用，除區分所有權人會議另有決議或規約另有約定外，依上開民法規定，應由全體區分所有權人依其應有部分比例分擔。被告辯以本社區全部消防設備改善工程，原告原預估金額為1,400,000元，每戶應分擔之50,000元，被告已繳納，實際完工金額為1,270,000元，原告已收取1,400,000元已足支付系爭款項等情，為原告所是認，堪以採信。被告既已全數繳納包含系爭泡沫設備之系爭款項在內之全部消防設備改善工程應分擔費用50,000元，原告主張被告無法律上原因而受有利益，致原告受損害，於法不合。】實際個案如何認定主張甚而攻防仍應看具體事證而定，不論係社區或者個人攸關權益事項，然亦同時為鄰居，如何妥善處理也考驗智慧，遇有紛爭亦可以尋求專業協助預判風險，再研議如何處理能妥善解決爭議，訴訟並非唯一選擇跟解方!　　