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建商通知交屋義務與價金給付間有無同時履行抗辯之相關爭議
2024-10-21
買賣房屋於現今工商社會甚為普遍，現今多半透過房屋仲介房方式進行買賣，而於預售屋則有消費者與代銷業者或建商直接接洽簽訂，早期亦常有透過仲介為權利讓渡情形，而實務常見即有交屋義務及給付價金義務間有無同時履行抗辯等爭議，以下則分享一則最高法院受理之110年度台上字第1918號民事判決要旨【㈠按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，即不能發生同時履行之抗辯。系爭房屋契約第19條第2項第1款、第3款約定：「賣方（總0公司）應於領得使用執照6個月內，通知買方（上訴人）進行交屋；於交屋時雙方應履行下列各項義務：㈠賣方付清因遲延完工所應付之遲延利息予買方…㈢買方繳清本合約所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續」，足見通知交屋與交屋，二者不同。依上開約定，總0公司有先為通知交屋之義務，其與上訴人是否繳交系爭房地之價金，並無互為對待給付之關係存在。乃原審未詳予推闡明晰，遽認總0公司已就通知交屋合法行使同時履行抗辯權，其通知交屋之遲延責任即溯及免除，進而為上訴人不利之判決，即有可議。
㈡依卷附252號案判決記載：系爭房屋契約第19條第2項、第3項約定，可知總瑩公司於領得系爭房屋使用執照後，即有於6個月內通知上訴人交屋之義務，並完成給付遲延完工應付之遲延利息，經其通知交屋後，上訴人始有於7日內配合辦理交屋手續，是總瑩公司有先為通知交屋之義務，上訴人始有配合交屋之義務及結算未付款之問題，可見通知交屋與實際交屋間顯有區別，縱上訴人有買賣期款未付之情形，亦應先由總0公司通知交屋後，方有後續結算款項之問題，亦未否定總0公司有先為通知交屋之義務。乃原審既認本件應受其認定之拘束，不得再作相反之判斷，卻又謂總0公司已就通知交屋義務，合法行使同時履行抗辯權，其通知交屋之遲延責任已溯及免除，亦有認定事實與卷證資料不符，及判決理由前後矛盾之違誤。】以上判決如需查閱可上司法院網站查詢，遇有個案應有專業律師協助盡早解決紛爭!
